Buying & Selling

1. Utgångspunkten
När du har hittat en fastighet som du vill köpa är det vanligt att ge säljaren ett erbjudande genom din fastighetsmäklare. När ett pris har kommit överens mellan parterna bör du utse en advokat som guidar dig genom köpprocessen och undertecknar ett skuldekontrakt så snart som möjligt. Hela köpprocessen kan ta mellan en vecka eller några månader, beroende på hur snabbt du och säljaren vill gå vidare och om alla nödvändiga papper är i ordning.


2. Skuldekontraktet (Contrato Promessa de Compra e Venda)
Löftekontraktet är ett juridiskt bindande kontrakt som undertecknats mellan säljare och köpare och innehåller följande information:
• Identifiering av parterna;
• Identifiering av fastigheten;
• Etappbetalningar;
• Standardstraffklausulen;
• Vad som ingår i köpet, t ex möbler, golfmedlemskap etc, i form av bifogad inventarielista;
• Slutdatum.

Den dag skuldebrevsavtalet undertecknas betalar köparen (antingen direkt eller genom sin förordnade advokat) säljaren den överenskomna depositionen (normalt mellan 10 och 20 av köpeskillingen).
Skuldekontraktet skyddar köparen och säljaren genom att om säljaren frånträder avtalet är de skyldiga att återlämna depositionen dubbelt till köparen, medan om köparen frånträder avtalet har säljaren rätt att behålla depositionen.


3. Det portugisiska skattenumret (Número de Contribuinte eller Número de Identificação Fiscal)
Innan du kan köpa en fastighet och öppna ett bankkonto i Portugal måste du skaffa ett skattenummer från det lokala skattekontoret (Autoridade Tributária e Aduaneira). För att få detta nummer behöver du ett giltigt pass och ett dokument som styrker din bosättning (körkort, tyskt identitetskort, etc.).


4. Köpe- och försäljningsbrevet (Escritura de Compra e Venda)
Escritura är den officiella köp- och försäljningshandlingen och kan antingen undertecknas direkt, utan att ett skuldeavtal undertecknas före eller efter det senare undertecknades. Det går vanligtvis en tidsperiod mellan dessa avtal, vilket beror på de villkor som avtalats mellan parterna, även om det normalt inte är mer än 90 dagar.
Efter att handlingen har undertecknats inför en portugisisk notarie, kommer din advokat att registrera fastigheten i ditt namn hos fastighetsregistret (Conservatória do Registo Predial) och ändra alla allmännyttiga kontrakt från de tidigare ägarna till ditt namn. Registreringen hos Skatteverket (Autoridade Tributária e Aduaneira) görs numera automatiskt av notarie.


5. Din advokats uppgifter
I portugisisk lag är en advokat känd som advogado. Hans eller hennes jobb är lika med det för både advokater och advokater.
Det är normalt köparens advokat som upprättar skuldekontraktet efter att ha genomfört alla nödvändiga juridiska undersökningar på fastigheten och efter att ha försäkrat sig om att fastigheten inte har några skulder, dvs att det inte finns några utestående avgifter mot fastigheten, såsom elräkningar, skatter , bolån, bostadsrättsavgifter, bland annat. Din advokat hjälper dig också att få ett portugisiskt skattenummer.
Så länge du ger din advokat fullmakt (Procuração), kan han/hon företräda dig och underteckna skuldebrevskontraktet och handlingen för din räkning, såväl som alla andra dokument som är direkt eller indirekt relaterade till köpet av fastigheten.
Efter att lagfarten har undertecknats kommer din advokat att registrera fastigheten i ditt namn hos fastighetsregistret (Conservatória do Registo Predial) och ändra alla avtal från tidigare ägare till ditt namn.


6. Rättsliga kostnader
Vissa advokater tar ut en fast taxa för sitt arbete (minst 800 € + moms), medan andra tar ut en procentsats av köpeskillingen, som kan gå upp till 1,5.


7. Fastighetsöverlåtelseskatt - IMT (Imposto Muncipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)
Denna skatt måste betalas av köparen före färdigställandet, dvs innan avtalet undertecknas. Beloppet som ska betalas varierar beroende på köpeskillingen. Upp till ett inköpspris på 550 836,00 € kan procentsatsen varieras på en glidande skala upp (från 1 till 8). Om köpeskillingen är högre än 550 836,00 är det en fast procentsats på 6. Den tillämpliga IMT-skatten för tomter eller fastigheter inom ett turistkomplex är alltid 6,5. IMT-skatten är något högre för fritidshus än för permanentbostäder. Din fastighetsmäklare och din advokat kommer att kunna ge dig en exakt simulering.


8. Stämpelskatt, Notarie och registreringsavgifter
Dessa måste betalas av köparen också. Stämpelskatten är för närvarande 0,8 av köpeskillingen och kan antingen betalas tillsammans med IMT-skatten eller hos den notarie där Laget är undertecknat. Notarieavgifterna varierar beroende på köpeskillingen. Registreringsavgifter tillkommer när den eller de nya ägarna är registrerade i fastighetsregistret och för närvarande är 225 € (online) eller 250 € (Katalog).


9. Fastighetsmäklararvoden
I Portugal betalas dessa i allmänhet av säljaren.


10. Företagsägande
Vissa fastigheter ägs av företag som ger dig möjlighet att köpa företaget istället för fastigheten. De flesta av dessa företag har sin hemvist i Delaware, USA, även om vissa fastigheter också kan ägas av portugisiska företag, men det är ganska sällan.
Köp av ett företag beläget i en juridiktion med ett mer förmånligt skattesystem, såsom Delaware eller Malta, innebär vanligtvis köp av säljarens "nyttiga intresse" i företagets aktier snarare än de faktiska aktierna i sig.
De flesta av bolagen bildas av förvaltare som är registrerade ägare. De innehar i sin tur aktierna eller aktiekapitalet, i förtroende för den sanna ägaren. Företagsadministratörerna kommer också att tillhandahålla direktörer och andra företagstjänstemän och ta hand om alla juridiska krav för att lämna in deklarationer och förbereda konton, vilket kan vara nödvändigt i vissa jurisdiktioner.

Skatteordningen för icke-regelbundna invånare, skapad den 23 september genom lagdekret nr. 249/2009 ändrade artiklarna 16, 22, 72 och 81 i den portugisiska personliga inkomstskattkoden (CIRS). Förordningen nr. 12/2010 av den 7 januari kompletterar tillämpningen av den regimen och lag nr. 20/2012 av maj 14 uppdaterade sin lydelse. Denna ordning gäller skattebetalare av personlig inkomstskatt (IRS) som inte varit bosatt i Portugal för skattemässiga ändamål under de senaste fem åren och överfört till skattemyndigheten från Portugal till och med 2009. Det är i grund och botten en introduktion av specifika beskattningsregler för personlig inkomstskatt (IRS).


1. Omfattning

Baserat på en gynnsam personlig inkomstskattregel är syftet att locka till sig utländska medborgare i Portugal, kvalificerade yrkesverksamma såväl som individer med överlägsen rikedom eller köpkraft. Denna attraktion bygger på tillämpningen av undantagsmetoden som den föredragna metoden att eliminera internationell juridisk dubbelbeskattning av utländsk källa och tillämpning av en särskild skattesats på 20 (mildrad och proportionell beskattning) på vissa inkomstformer.


2. Koncept

För att kvalificera sig som en icke-vanlig bosatt, är det nödvändigt:

a) Att vara skattskyldig bosatt i Portugal: En skatt som är bosatt i Portugal är en person som förblir i Portugal under ett visst år i mer än 183 dagar (i följd eller ej) eller som, efter att ha varit mindre, den 31 december av det året äger en egendom och kan visa att han / hon avser att behålla och uppta den som bostad.

b) Inte anses ha skatt bosatt i Portugal under de senaste 5 åren före tillämpningen av regimen. Personen har helt enkelt visat att han / hon inte kunde uppfylla kraven på att bli skattskyldig de senaste 5 åren.

Regimen gäller även för emigranter som vill återvända till Portugal.

Den skattskyldige som anses vara fast bosatt förvärvar rätten att beskattas som sådan under en period av tio år i följd, från registreringsåret, som bosatt på portugisiskt territorium, måste uppfylla villkoren för bosättning varje år.

Sökanden måste begära att hans / hennes namn tas upp i skattebetalarens kadastre vid ansökan om Portugals uppehållstillstånd eller till och med den 31 mars året efter att han var bosatt i Portugal.


3. Vem kan ansöka?

Icke-bosatta som är villiga att etablera permanent bosättning i Portugal eller som vill återvända efter minst 5 års ålder (t.ex. oberoende yrkesverksamma, pensionärer, anställda som är beroende). Eller till och med icke-bosatta som vill etablera sig som tillfälligt bosatta till följd av utstationeringsrelationer (t.ex. oberoende yrkesverksamma, tjänstemän, medlemmar i lagstadgade organ).


4. inkomstskattegime

4,1. Inkomster från portugisiska källor:
Valfritt kan inte inkomst från kategori A och B inkluderas, så länge dessa genererades av aktiviteter med högt mervärde, till exempel arkitekter, ingenjörer, artister, aktörer och musiker, revisorer och skattekonsulter, läkare och tandläkare, professorer, investerare, administratörer och chefer, ledande befattningshavare, enligt vad som anges i förordning 12/2010, den 7 januari.

4,2. Intäkter från utländska källor:
Intäkterna från utländska källor - beroende arbete - är befriade från beskattning i Portugal, eftersom de faktiskt beskattas i källstaten och förutsatt att de inte erhölls på portugisiskt territorium. Inkomsten från utländska källor - pensioner - är befriad från beskattning i Portugal, eftersom de faktiskt beskattas i källstaten eller de inte erhålls på portugisiskt territorium.


5. Övriga krav

• Hämta det portugisiska skatteidentifikationsnumret från skatteverket.
• Öppna ett bankkonto i Portugal;
• När det gäller obligatorisk anmälan i socialförsäkringen bör det noteras att detta endast krävs om den inhemska bosattens inkomst är från kategori A eller B i Portugal. Om de inte omfattas av social trygghet bör de icke-reguljära medborgarna bära en giltig sjukförsäkring för att säkerställa hälso- och olycksfallsskydd eller alternativt ha det europeiska hälsokortet (vid europeiska medborgare) för att skyddas tillräckligt i händelse av sjukdom eller olycka i Portugal.

1. Första steget
Om du vill sälja din fastighet rekommenderar vi starkt att kontrakta tjänster från en licensierad fastighetsmäklare som Kaiser Properties. Byrånsavgift är vanligen 5 moms.

2. Byråns avgifter
I Portugal betalas dessa i allmänhet av säljaren. Standardkommissionen är 5 moms av försäljningspriset.

3. Varför välja oss?
- Motiverad, erfaren, kunnig och flerspråkig personal.
- Fast och effektivt nätverk av partnerskap i olika Europen länder
- Stark marknadsföring, inklusive reklam på nätet och i utskriftsmedia
- Modernt och ljust kontor i privilegierat läge
- Optimerad webbplats.

4. Obligera röda dokument
Alla statslicensierade fastighetsmäklare är skyldiga att skaffa nedanstående dokument från säljaren, vilket gör det möjligt för dem att fastställa att fastigheten har full rättslig status. Ingen agent kan officiellt lista en fastighet utan att ta emot de nödvändiga dokumenten. Eftersom alla licensierade fastighetsmäklare är skyldiga att regelbundet inspektera av deras styrande organ InCI måste de se till att kopior av dessa dokument finns på plats.

De obligatoriska dokumenten är följande:

4.1. Gärningar (Escritura Notarial de Compra e Venda)
Detta dokument anger titeln på förvärv av en egendom. Originalen hålls av Notary Office där de undertecknades.

4.2. Registrering av skattekontor (Caderneta Predial)
Detta dokument visar beskrivningen av fastigheten på skatteverket och dess skattemässiga värde som tar ut avgifter.

4.3. Registreringsbevis (Certidão de Registo Predial)
Detta dokument bekräftar vem fastigheten är registrerad till och även ger en beskrivning av fastigheten med storleken på marken och huset och visar eventuella befintliga avgifter på fastigheten. Beskrivningen på detta certifikat måste matcha beskrivningen på Caderneta Predial, om inte någon av de två är korrekta och bör åtgärdas.

4.4. Hushållstillstånd (Alvará de Licença de Utilização)
Detta dokument bekräftar att fastigheten byggdes enligt planerna och specifikationerna i Câmara (Lokala rådet) och att fastigheten har inspekterats efter uppehållstillstånd.

4.5. Planer (Projekt av Arquitectura)
Det är värt att få en uppsättning godkända planer från Câmara för att kontrollera att det som har byggts överensstämmer med de ursprungligen godkända planerna.

4.6. Borehålstillstånd (Registo de Captação de Água - Furos Aquíferos) - om tillämpligt
Detta dokument bekräftar att borrhålet är registrerat hos den behöriga myndigheten.

4.7. Septisk tankregistrering (Registo de Descargas de Águas - Fossas Sépticas) - om tillämpligt
Detta dokument bekräftar att septiktanken är registrerad hos den behöriga myndigheten.

4.8. Personliga papper
Vi kommer att kräva kopior av det portugisiska fiskekortet och passet / Cartão de Residência.

4.9. Ficha Técnica da Habitação
Detta dokument innehåller global information om fastigheten, inklusive material som användes, namn och kontakter hos leverantörer, byggare etc.
Detta dokument är INTE obligatoriskt för:
a) Fastigheter byggda före 7 augusti 1951;
b) Egenskaper för vilka Habitationlicensen (Licença de Utilização) har tillämpats eller utfärdats till och med 31 mars 2004.

4.10. Energy Performance Certificate
Obligatorisk sedan den 1 december 2013 för alla fastigheter som är till försäljning.

4.11. Säljarens yrke och, om tillämpligt, identifiering av arbetsgivaren
Denna information kan lämnas genom deklaration (email). Obligatorisk enligt de nya tvättbestämmelserna - Lag nr. 25/2008 - 5 juni

4.12. Bevis på bosättning
Vi kommer att kräva en kopia av ett försäkringsbrev eller körkort. Obligatorisk enligt de nya tvättbestämmelserna - Lag nr. 25/2008 - 5 juni

5. Rekommendationer

5.1. Keys
Om du inte bor i fastigheten året runt, är det tillrådligt att ge oss en nyckel så att vi enkelt kan visa din egendom till potentiella köpare. Vissa säljare bestämmer sig för att överlämna nyckeln till en tredje part (ibland jungfrun eller trädgårdsmästare) men det här är inte en idealisk lösning, eftersom vi måste koppla med nyckelhavaren när vi vill visa fastigheten och det kan orsaka förseningar eller till och med göra Det omöjligt att visa fastigheten till vissa kunder.

5.2. Förberedelse av fastigheten
Om du bor i fastigheten, är det tillrådligt att städa upp allt innan vi tar bilder eller visar fastigheten till potentiella köpare. Eftersom olfaction spelar en viktig roll när det gäller att välja en fastighet (mycket ofta omedvetet), rekommenderar vi att du flyger fastigheten före besök och för att undvika användning av luftfräschare eller rengöringsmedel med stark parfym eller lukt.