Buying & Selling


Please find below some important information about the Buying and Selling process in Portugal.

1. Utgångspunkten
När du väl har hittat en egendom som du vill köpa är det vanligt att sälja ett erbjudande via din fastighetsmäklare. När ett pris har kommit överens mellan parterna, bör du utse en advokat för att vägleda dig genom köpprocessen och skriva ett Promissory Contract så snart som möjligt. Hela inköpsprocessen kan ta mellan en vecka eller några månader, beroende på hur snabbt du och säljaren vill fortsätta och om allt nödvändigt pappersarbete är i ordning.


2. Promissory Contract (Contrato Promessa de Compra e Venda)
Det Promissory Contract är ett juridiskt bindande avtal som undertecknats mellan säljare och köpare och innehåller följande information:
• Parternas identifiering;
• Identifiering av fastigheten;
• Stegbetalningar;
• Standard straffklausul;
• Vad ingår i inköpet, t.ex. möbler, golfmedlemskap, etc, i form av en bifogad inventeringslista;
• Slutdatum.

Den dag då det Promissory Contract är undertecknat betalar köparen (antingen direkt eller genom sin utsedda advokat) säljaren den överenskomna depositionen (normalt mellan 10% och 20% av köpeskillingen).
Det Promissory Contract skyddar köparen och säljaren, genom att om säljaren drar tillbaka från kontraktet, måste han returnera insättningen i dubbelt till köparen, medan köparen drar tillbaka från kontraktet, har säljaren rätt att behålla depositionen.


3. Det portugisiska skattenummeret (Número de Contribuinte eller Número de Identificação Fiscal)
Innan du kan köpa en fastighet och öppna ett bankkonto i Portugal behöver du skaffa ett skattenummer från det lokala skattekontoret (Autoridade Tributária e Aduaneira). För att erhålla detta nummer behöver du ett giltigt pass och ett dokument som visar ditt hemvist (körkort, tyska identitetskort, etc.).


4. Köp och Försäljningsakt (Escritura de Compra e Venda)
Escritura är den officiella köp- och försäljningsavgiften och kan antingen signeras genast, utan att ett promissivt avtal skrivs under eller efter det att den senare tecknades. Det finns vanligtvis en tidsperiod mellan dessa kontrakt, vilket beror på de avtal som parterna enats om, även om det normalt inte är mer än 90 dagar.
Efter att handlingen har tecknats framför en portugisisk notarie kommer din advokat att registrera egendomen i ditt namn på landregistret (Conservatória do Registo Predial) och ändra alla nyttjandekontrakt från tidigare ägare till ditt namn. Registreringen hos Skatteverket (Autoridade Tributária e Aduaneira) görs nu automatiskt av notarius publicus.


5. Din advokat är skyldig
I portugisisk lag är en advokat kallad advogado. Hans eller hennes jobb är lika med både advokater och advokater.
Det är normalt köparens advokat som förbereder det Promissory Contractet efter att ha utfört alla nödvändiga juridiska sökningar på fastigheten och efter att ha försäkrat sig om att egendomen inte har några skulder, det vill säga att det inte finns några utestående avgifter mot egendomen, såsom elräkningar, skatter , hypotekslån, condominum avgifter, bland annat. Din advokat hjälper dig också att få ett portugisiskt finansiellt nummer.
Så länge du ger din advokat fullmakt (Procuração) kan han / hon representera dig och underteckna det Promissory Contract och Theed på din vägnar, liksom andra dokument som är direkt eller uppenbart relaterade till köp av fastigheten.
Efter att handlingen har tecknats kommer din advokat att registrera egendomen i ditt namn på landregistret (Conservatória do Registo Predial) och ändra alla nyttjandekontrakt från tidigare ägare till ditt namn.


6. Rättsliga kostnader
Vissa advokater tar ut en fast ränta för sitt arbete (minst 800 € + moms), medan andra tar ut en procentsats av köpeskillingen, som kan gå upp till 1,5%.


7. Fastighetsöverföringsskatt - IMT (Imposto Muncipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)
Denna skatt måste betalas av köparen före fullbordandet, dvs före undertecknandet av akten. Betalningsbeloppet varierar beroende på köpeskillingen. Upp till ett köpeskilling på 550.836,00 € procentsatsen är variabel i glidbar skala (från 1% till 8%). Om inköpspriset är högre än 550.836,00, är ??det en fast procentandel på 6%. Den tillämpliga IMT-skatten för tomter eller fastigheter inom ett turistkomplex är alltid 6,5%. IMT-skatten är något högre för bostäder än för fast bostäder. Din fastighetsmäklare och din advokat kommer att kunna ge dig en exakt simulering.


8. Stämpel, Notarie och Registreringsavgifter
Dessa måste betalas av köparen också. Stämpelavgiften är för närvarande 0,8% av köpeskillingen och kan antingen betalas tillsammans med IMT-skatten eller hos notaren där akten är undertecknad. Notarieavgifter varierar beroende på inköpspriset. Anmälningsavgifter gäller när den nya ägaren är registrerad på Landregistret och är för närvarande 225 € (online) eller 250 € (Landregistry).


9. Fastighetsmäklare avgifter
I Portugal betalas dessa i allmänhet av säljaren.


10. Företagsägarskap
Vissa fastigheter ägs av företag som ger dig möjlighet att köpa företaget istället för fastigheten. De flesta av dessa företag har sitt hemvist i Delaware, USA, även om vissa fastigheter också kan ägas av portugisiska företag, men det är ganska sällan.
Köpet av ett bolag som är beläget i en juridik med en gynnsammare skatteordning, som Delaware eller Malta, innebär vanligtvis inköp av säljarens "fördelaktiga intresse" i aktierna i företaget, i stället för själva aktierna.
De flesta av företagen upprättas med nominerade aktieägare, vilka är de registrerade ägarna. De innehar i sin tur aktierna eller aktiekapitalet, förtroende för den äkta ägaren. Företagsledarna kommer också att ge styrelseledamöter och andra företagsledare och ta hand om alla juridiska krav för att lämna avkastning och förbereda konton, vilket kan vara nödvändigt i vissa jurisdiktioner.

Skatteordningen för icke-regelbundna invånare, skapad den 23 september genom lagdekret nr. 249/2009 ändrade artiklarna 16, 22, 72 och 81 i den portugisiska personliga inkomstskattkoden (CIRS). Förordningen nr. 12/2010 av den 7 januari kompletterar tillämpningen av den regimen och lag nr. 20/2012 av maj 14 uppdaterade sin lydelse. Denna ordning gäller skattebetalare av personlig inkomstskatt (IRS) som inte varit bosatt i Portugal för skattemässiga ändamål under de senaste fem åren och överfört till skattemyndigheten från Portugal till och med 2009. Det är i grund och botten en introduktion av specifika beskattningsregler för personlig inkomstskatt (IRS).


1. Omfattning

Baserat på en gynnsam personlig inkomstskattregel är syftet att locka till sig utländska medborgare i Portugal, kvalificerade yrkesverksamma såväl som individer med överlägsen rikedom eller köpkraft. Denna attraktion bygger på tillämpningen av undantagsmetoden som den föredragna metoden att eliminera internationell juridisk dubbelbeskattning av utländsk källa och tillämpning av en särskild skattesats på 20 (mildrad och proportionell beskattning) på vissa inkomstformer.


2. Koncept

För att kvalificera sig som en icke-vanlig bosatt, är det nödvändigt:

a) Att vara skattskyldig bosatt i Portugal: En skatt som är bosatt i Portugal är en person som förblir i Portugal under ett visst år i mer än 183 dagar (i följd eller ej) eller som, efter att ha varit mindre, den 31 december av det året äger en egendom och kan visa att han / hon avser att behålla och uppta den som bostad.

b) Inte anses ha skatt bosatt i Portugal under de senaste 5 åren före tillämpningen av regimen. Personen har helt enkelt visat att han / hon inte kunde uppfylla kraven på att bli skattskyldig de senaste 5 åren.

Regimen gäller även för emigranter som vill återvända till Portugal.

Den skattskyldige som anses vara fast bosatt förvärvar rätten att beskattas som sådan under en period av tio år i följd, från registreringsåret, som bosatt på portugisiskt territorium, måste uppfylla villkoren för bosättning varje år.

Sökanden måste begära att hans / hennes namn tas upp i skattebetalarens kadastre vid ansökan om Portugals uppehållstillstånd eller till och med den 31 mars året efter att han var bosatt i Portugal.


3. Vem kan ansöka?

Icke-bosatta som är villiga att etablera permanent bosättning i Portugal eller som vill återvända efter minst 5 års ålder (t.ex. oberoende yrkesverksamma, pensionärer, anställda som är beroende). Eller till och med icke-bosatta som vill etablera sig som tillfälligt bosatta till följd av utstationeringsrelationer (t.ex. oberoende yrkesverksamma, tjänstemän, medlemmar i lagstadgade organ).


4. inkomstskattegime

4,1. Inkomster från portugisiska källor:
Valfritt kan inte inkomst från kategori A och B inkluderas, så länge dessa genererades av aktiviteter med högt mervärde, till exempel arkitekter, ingenjörer, artister, aktörer och musiker, revisorer och skattekonsulter, läkare och tandläkare, professorer, investerare, administratörer och chefer, ledande befattningshavare, enligt vad som anges i förordning 12/2010, den 7 januari.

4,2. Intäkter från utländska källor:
Intäkterna från utländska källor - beroende arbete - är befriade från beskattning i Portugal, eftersom de faktiskt beskattas i källstaten och förutsatt att de inte erhölls på portugisiskt territorium. Inkomsten från utländska källor - pensioner - är befriad från beskattning i Portugal, eftersom de faktiskt beskattas i källstaten eller de inte erhålls på portugisiskt territorium.


5. Övriga krav

• Hämta det portugisiska skatteidentifikationsnumret från skatteverket.
• Öppna ett bankkonto i Portugal;
• När det gäller obligatorisk anmälan i socialförsäkringen bör det noteras att detta endast krävs om den inhemska bosattens inkomst är från kategori A eller B i Portugal. Om de inte omfattas av social trygghet bör de icke-reguljära medborgarna bära en giltig sjukförsäkring för att säkerställa hälso- och olycksfallsskydd eller alternativt ha det europeiska hälsokortet (vid europeiska medborgare) för att skyddas tillräckligt i händelse av sjukdom eller olycka i Portugal.

Golden Residence för investeringsaktivitet
Nya lagbestämmelser ger möjlighet för dem som bedriver investeringsverksamhet i Portugal att ansöka om uppehållstillstånd, till exempel de som överför kapital, skapar jobb eller förvärvar fastigheter.
Innehavare av ett Golden Residence Permit för investeringsverksamhet har rätt till familjeåterförening och får tillgång till permanent uppehållstillstånd samt portugisiskt medborgarskap enligt gällande lagbestämmelser.


Vem kan ansöka?
Medborgare som är involverade i en investeringsverksamhet, antingen enskilt eller genom ett företag som åtminstone utför en av följande verksamheter på portugisiska territoriet, i minst fem (fem) år:
1. Förvärv av en fastighet med ett värde motsvarande eller över 500 tusen euro;
2. Kapitalöverföring med ett värde motsvarande eller över 1 miljon euro;
3. Skapande av minst 10 jobb.
Det täcker aktieägare i företag som redan är etablerade i Portugal eller i en annan EU-stat, med hemvist i Portugal och uppfyllt skattskyldigheter.


Investeringskrav
Utför en investeringsverksamhet i minst 5 (fem) år, intygad av en bona fide deklaration som underskrivits av sökanden.


1. Förvärv av fastigheter med ett värde lika med eller över 500 000 €
Ge bevis för att ägandet av fastighetsfastigheter ges.
Offentligt gärning eller löpande kontrakt av egendomen med en deklaration från ett auktoriserat finansiellt institut att utöva sin verksamhet i Portugal med angivande av effektiv överföring av kapital för att ange den faktiska överföringen av kapital till förvärvet eller att genomföra som en betalning av löftet till köp i lika eller överlägset värde av 500.000 € och;
Ett aktuellt certifikat utfärdat av fastighetsregistret, vilket alltid måste vara, om det gäller kontraktslöften och där det är lagligt genomförbart, respektive register.


2. Kapitalöverföring med ett värde motsvarande eller över 1 miljon euro
Bevis för att ha investerat minimibeloppet, inklusive aktier eller aktier i företag.
Deklaration av ett finansiellt institut som är auktoriserat att utöva sin verksamhet i Portugal och som intygar: En effektiv kapitalöverföring till ett belopp av minst 1 miljon euro, till ett konto som visar investeraren är den enda eller den första innehavaren av kapitalet. eller förvärv av aktier eller aktier i företag, och
Ett aktuellt certifikat utfärdat av Handelsregistret, som intygar att sökanden äger en andel i ett företags huvudstad.


3. Skapande av minst 10 jobb
Bevis på att ha skapat 10 arbetstillfällen och registrerat arbetsgivarna i socialförsäkringssystemet.
Ett aktuellt certifikat utfärdat av socialförsäkringen.


Minsta permanenta uppehållsperiod
För att förnya ett uppehållstillstånd kan du behöva visa att du har bott på portugisiskt territorium i minst 7 dagar, antingen i följd eller i taget, under det första året och 14 dagar under de följande tvåårsperioderna .


Familjeåterförening
Innehavare av Golden Residence Permits for Investment har rätt till familjeåterförening och får tillgång till permanent uppehållstillstånd samt portugisiskt medborgarskap enligt gällande lagbestämmelser


Obligatorisk dokumentation
• Pass eller annat giltigt resedokument
• Bevis på laglig inresa och varaktighet på nationellt territorium
• Bevis på sjukförsäkring;
• Undertecknad ansökan som möjliggör samråd med SEF: s portugisiska brottregister
• Kriminalregistreringscertifikat från den behöriga myndigheten i sökandens hemland eller från något annat land där han eller hon bodde i över ett år
• Som bevis för överensstämmelse med skatteförpliktelser ska sökanden lämna en deklaration som visar att det inte finns några skulder utfärdade av inlands intäkter och tullmyndigheter och av socialförsäkringssystemet


Övriga krav enligt allmän lag
• Sökande får inte dömts för brott som straffas med frihetsberövande över ett år.
• Sökande får inte omfattas av ett förbudsförbud på nationellt territorium efter en avbeställningsorder från landet.
• Sökande får inte vara föremål för varningar i Schengens informationssystem.
• Sökande får inte vara föremål för varningar i SEF Information Integrated System utfärdat för icke-upptagande.

1. Första steget

Om du vill sälja din fastighet rekommenderar vi starkt att kontrakta tjänster från en licensierad fastighetsmäklare som Kaiser Properties. Byrånsavgift är vanligen 5 moms.


2. Byråns avgifter
I Portugal betalas dessa i allmänhet av säljaren. Standardkommissionen är 5 moms av försäljningspriset.


3. Varför välja oss?

- Motiverad, erfaren, kunnig och flerspråkig personal.
- Fast och effektivt nätverk av partnerskap i olika Europen länder
- Stark marknadsföring, inklusive reklam på nätet och i utskriftsmedia
- Modernt och ljust kontor i privilegierat läge
- Optimerad webbplats.


4. Obligera röda dokument

Alla statslicensierade fastighetsmäklare är skyldiga att skaffa nedanstående dokument från säljaren, vilket gör det möjligt för dem att fastställa att fastigheten har full rättslig status. Ingen agent kan officiellt lista en fastighet utan att ta emot de nödvändiga dokumenten. Eftersom alla licensierade fastighetsmäklare är skyldiga att regelbundet inspektera av deras styrande organ InCI måste de se till att kopior av dessa dokument finns på plats.

De obligatoriska dokumenten är följande:

4,1. Gärningar (Escritura Notarial de Compra e Venda)
Detta dokument anger titeln på förvärv av en egendom. Originalen hålls av Notary Office där de undertecknades.

4,2. Registrering av skattekontor (Caderneta Predial)
Detta dokument visar beskrivningen av fastigheten på skatteverket och dess skattemässiga värde som tar ut avgifter.

4,3. Registreringsbevis (Certidão de Registo Predial)
Detta dokument bekräftar vem fastigheten är registrerad till och även ger en beskrivning av fastigheten med storleken på marken och huset och visar eventuella befintliga avgifter på fastigheten. Beskrivningen på detta certifikat måste matcha beskrivningen på Caderneta Predial, om inte någon av de två är korrekta och bör åtgärdas.

4,4. Hushållstillstånd (Alvará de Licença de Utilização)
Detta dokument bekräftar att fastigheten byggdes enligt planerna och specifikationerna i Câmara (Lokala rådet) och att fastigheten har inspekterats efter uppehållstillstånd.

4,5. Planer (Projekt av Arquitectura)
Det är värt att få en uppsättning godkända planer från Câmara för att kontrollera att det som har byggts överensstämmer med de ursprungligen godkända planerna.

4,6. Borehålstillstånd (Registo de Captação de Água - Furos Aquíferos) - om tillämpligt
Detta dokument bekräftar att borrhålet är registrerat hos den behöriga myndigheten.

4,7. Septisk tankregistrering (Registo de Descargas de Águas - Fossas Sépticas) - om tillämpligt
Detta dokument bekräftar att septiktanken är registrerad hos den behöriga myndigheten.

4,8. Personliga papper
Vi kommer att kräva kopior av det portugisiska fiskekortet och passet / Cartão de Residência.

4,9. Ficha Técnica da Habitação
Detta dokument innehåller global information om fastigheten, inklusive material som användes, namn och kontakter hos leverantörer, byggare etc.
Detta dokument är INTE obligatoriskt för:
a) Fastigheter byggda före 7 augusti 1951;
b) Egenskaper för vilka Habitationlicensen (Licença de Utilização) har tillämpats eller utfärdats till och med 31 mars 2004.

4,10. Energy Performance Certificate
Obligatorisk sedan den 1 december 2013 för alla fastigheter som är till försäljning.

4,11. Säljarens yrke och, om tillämpligt, identifiering av arbetsgivaren
Denna information kan lämnas genom deklaration (email). Obligatorisk enligt de nya tvättbestämmelserna - Lag nr. 25/2008 - 5 juni

4,12. Bevis på bosättning
Vi kommer att kräva en kopia av ett försäkringsbrev eller körkort. Obligatorisk enligt de nya tvättbestämmelserna - Lag nr. 25/2008 - 5 juni


5. Rekommendationer

5,1. Keys
Om du inte bor i fastigheten året runt, är det tillrådligt att ge oss en nyckel så att vi enkelt kan visa din egendom till potentiella köpare. Vissa säljare bestämmer sig för att överlämna nyckeln till en tredje part (ibland jungfrun eller trädgårdsmästare) men det här är inte en idealisk lösning, eftersom vi måste koppla med nyckelhavaren när vi vill visa fastigheten och det kan orsaka förseningar eller till och med göra Det omöjligt att visa fastigheten till vissa kunder.

5,2. Förberedelse av fastigheten
Om du bor i fastigheten, är det tillrådligt att städa upp allt innan vi tar bilder eller visar fastigheten till potentiella köpare. Eftersom olfaction spelar en viktig roll när det gäller att välja en fastighet (mycket ofta omedvetet), rekommenderar vi att du flyger fastigheten före besök och för att undvika användning av luftfräschare eller rengöringsmedel med stark parfym eller lukt.