Buying & Selling


Please find below some important information about the Buying and Selling process in Portugal.

1. Het startpunt
Zodra u een woning heeft gevonden die u wilt kopen, is het gebruikelijk om van de verkoper een aanbod te doen via uw makelaar. Zodra een prijs tussen de partijen is overeengekomen, moet u een advocaat aanstellen om u door het koopproces te begeleiden en zo spoedig mogelijk een promessencontract te ondertekenen. Het hele aankoopproces kan tussen een week of enkele maanden duren, afhankelijk van hoe snel u en de verkoper willen doorgaan en of al het benodigde papierwerk in orde is.


2. Het promessencontract (Contrato Promessa de Compra e Venda)
Het promessencontract is een juridisch bindend contract tussen de verkoper en de koper en bevat de volgende informatie:
• Identificatie van de partijen;
• Identificatie van het onroerend goed;
• Fasebetalingen;
• De standaard boetebeding;
• Wat is inbegrepen bij de aankoop, bijvoorbeeld meubels, golflidmaatschap, enz. in de vorm van een bijgevoegde inventarislijst;
• Einddatum.

Op de dag van ondertekening van het Promessencontract, betaalt de koper (hetzij rechtstreeks, hetzij via zijn aangewezen advocaat) de verkoper de overeengekomen aanbetaling (gewoonlijk tussen 10 en 20 van de aankoopprijs).
Het promessencontract beschermt de koper en de verkoper, in die zin dat als de verkoper zich terugtrekt uit het contract, hij verplicht is de aanbetaling dubbel aan de koper terug te betalen, terwijl als de koper zich terugtrekt uit het contract, de verkoper het recht heeft om de aanbetaling te behouden.


3. Het Portugese fiscale nummer (Número de Contribuinte of Número de Identificação Fiscal)
Voordat u een woning kunt kopen en een bankrekening kunt openen in Portugal, dient u een fiscaal nummer te verkrijgen bij het lokale belastingkantoor (Autoridade Tributária e Aduaneira). Om dit nummer te verkrijgen, hebt u een geldig paspoort en een document nodig dat uw verblijf bewijst (rijbewijs, Duitse identiteitskaart, enz.).


4. De akte van aankoop en verkoop (Escritura de Compra e Venda)
De Escritura is de officiële akte van koop en verkoop en kan ofwel meteen worden ondertekend, zonder dat een promessencontract wordt ondertekend vóór of na de ondertekening van het contract. Er is meestal een tijdsperiode tussen deze contracten, die afhankelijk is van de voorwaarden die tussen de partijen zijn overeengekomen, hoewel deze normaal gesproken niet meer dan 90 dagen bedragen.
Nadat de akte voor een Portugese notaris is ondertekend, registreert uw advocaat het onroerend goed op uw naam bij het kadaster (Conservatória do Registo Predial) en wijzigt alle nutscontracten van de vorige eigenaar (s) in uw naam. De registratie bij de belastingdienst (Autoridade Tributária e Aduaneira) gebeurt tegenwoordig automatisch door de notaris.


5. De plichten van je advocaat
In de Portugese wet staat een advocaat bekend als advogado. Zijn of haar baan is gelijk aan die van zowel advocaten als barristers.
Normaal gesproken bereidt de advocaat van de koper het promessencontract voor nadat hij alle noodzakelijke juridische onderzoeken op het onroerend goed heeft uitgevoerd en nadat hij ervoor heeft gezorgd dat het onroerend goed geen schulden heeft, dat wil zeggen dat er geen openstaande kosten tegenover het onroerend goed zijn, zoals rekeningen voor nutsvoorzieningen, belastingen hypotheken, condominum-kosten, onder anderen. Uw advocaat zal u ook helpen bij het verkrijgen van een Portugees fiscaal nummer.
Zolang u uw advokaat procureur (Procuração) geeft, kan hij / zij u vertegenwoordigen en het promessecontract en de akte namens u ondertekenen, evenals andere documenten die direct of direct verband houden met de aankoop van het onroerend goed.
Nadat de akte is ondertekend, registreert uw advocaat het onroerend goed op uw naam bij het kadaster (Conservatória do Registo Predial) en wijzigt alle nutscontracten van de vorige eigenaar (s) in uw naam.


6. Juridische uitgaven
Sommige advocaten rekenen een vast tarief voor hun werk (minimaal 800 € + btw), terwijl anderen een percentage van de aankoopprijs in rekening brengen, die kan oplopen tot 1,5.


7. Transferbelasting onroerend goed - IMT (Imposto Muncipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)
Deze belasting moet door de koper worden betaald vóór de voltooiing, dat wil zeggen vóór de ondertekening van de akte. Het te betalen bedrag varieert afhankelijk van de aankoopprijs. Tot een aankoopprijs van 550.836,00 € is het percentage variabel op een glijdende schaal omhoog (van 1 tot 8). Als de koopprijs hoger is dan 550.836,00, is er een vast percentage van 6. De toepasselijke IMT-belasting voor plots of eigendommen binnen een toeristisch complex is altijd 6,5. De IMT-belasting is iets hoger voor tweede huizen dan voor permanente woningen. Uw makelaar en uw advocaat zullen u een exacte simulatie kunnen bezorgen.


8. Zegelrechten, notariskosten en registratiekosten
Deze moeten ook door de koper worden betaald. De zegelrechten bedragen momenteel 0,8 van de koopprijs en kunnen worden betaald samen met de IMT-belasting of bij de notaris waar de akte is getekend. De notariskosten variëren afhankelijk van de aankoopprijs. Registributiekosten zijn van toepassing wanneer de nieuwe eigenaar (s) zijn geregistreerd bij het kadaster en momenteel 225 € (online) of 250 € (kadaster) zijn.


9. Honoraria van makelaar
In Portugal worden deze meestal betaald door de verkoper.


10. Bedrijfsbezit
Sommige eigendommen zijn eigendom van bedrijven die u de mogelijkheid bieden om het bedrijf te kopen in plaats van het onroerend goed. De meeste van deze bedrijven hebben hun domicilie in Delaware, VS, hoewel sommige eigendommen ook in handen zijn van Portugese bedrijven, maar dit is vrij zeldzaam.
De aankoop van een bedrijf dat is gevestigd in een rechtszaak met een gunstiger belastingstelsel, zoals Delaware of Malta, houdt meestal de aankoop in van het 'economisch belang' van de verkoper in de aandelen van het bedrijf, in plaats van de werkelijke aandelen zelf.


De meeste van de bedrijven zijn opgezet met behulp van nominee aandeelhouders, die de geregistreerde eigenaren zijn. Ze houden op hun beurt de aandelen of delen het kapitaal, in vertrouwen voor de echte eigenaar. De bedrijfsbeheerders zullen ook directeuren en andere bedrijfsfunctionarissen leveren en zorgen voor alle wettelijke vereisten voor het indienen van aangiften en het voorbereiden van accounts, die in bepaalde rechtsgebieden noodzakelijk kunnen zijn.

Het belastingregime voor niet-reguliere inwoners, gecreëerd op 23 september bij Decreto-leg. 249/2009 heeft de artikelen 16, 22, 72 en 81 van het Portugese Wetboek van Inkomstenbelastingen (CIRS) gewijzigd. Het besluit nr. 12/2010 van 7 januari is een aanvulling op de toepassing van dat regime en wet nr. 20/2012 van 14 mei vernieuwde de formulering. Dit regime is van toepassing op belastingbetalers van persoonlijke inkomstenbelasting (IRS) die in de afgelopen vijf jaar niet in Portugal voor fiscale doeleinden hebben gewoond, en vanaf 2009 zijn fiscale woonplaats overdragen naar het Portugese grondgebied. Het is eigenlijk een introductie van specifieke belastingregels voor persoonlijke inkomstenbelasting (IRS).

1. strekking

Op basis van een gunstig persoonlijk inkomstenbelastingregime, is het doel om Portugese niet-ingezetenen, gekwalificeerde professionals en individuen met een hoger welvaartsniveau of hogere koopkracht aan te trekken. Deze aantrekking is gebaseerd op de toepassing van de vrijstellingsmethode als de voorkeursmethode voor de afschaffing van internationale juridische dubbele belasting van buitenlandse oorsprong en toepassing van een speciaal tarief van 20 (gematigde en proportionele belasting) op bepaalde inkomsten.


2. Concept

Om als niet-reguliere bewoner te kwalificeren, is het noodzakelijk:

a) Om een ??fiscaal ingezetene te zijn in Portugal: een belastingplichtige in Portugal is iemand die in Portugal, in een bepaald jaar, langer dan 183 dagen (opeenvolgend of niet) verblijft of die op 31 december minder tijd heeft doorgebracht van dat jaar is eigenaar van een onroerend goed en kan aantonen dat hij / zij van plan is het te behouden en als een woning te gebruiken.

b) Niet te zijn aangemerkt als fiscaal inwoner in Portugal in de laatste 5 jaar voorafgaand aan de toepassing van het regime. De persoon hoeft alleen maar aan te tonen dat hij / zij niet in staat was om te voldoen aan de vereisten om gedurende de laatste 5 jaar een fiscale inwoner te worden.

Dit regime is ook van toepassing op emigranten die willen terugkeren naar Portugal.

De als niet-reguliere ingezeten belastingplichtige verwerft het recht om als zodanig gedurende een periode van 10 opeenvolgende jaren, te rekenen vanaf het jaar van registratie, als ingezetene op het Portugese grondgebied te worden belast, en moet elk jaar aan de vereisten van zijn woonplaats voldoen.

De aanvrager moet vragen om zijn / haar naam op te nemen in het Kadaster van belastingbetalers bij het aanvragen van de verblijfsvergunning voor de Portugues of tot 31 maart van het jaar nadat hij in Portugal woonde.


3. Wie kan aanvragen?

Niet-ingezetenen die bereid zijn om permanent verblijf in Portugal te vestigen of die wensen terug te keren na een minimumperiode van 5 jaar (bijvoorbeeld onafhankelijke professionals, gepensioneerden, afhankelijke werknemers). Of zelfs niet-ingezetenen die zich als tijdelijke bewoners willen vestigen als gevolg van detacheringsrelaties (bijvoorbeeld onafhankelijke professionals, werknemers in loondienst, leden van statutaire organen).


4. Inkomstenbelastingen

4.1. Inkomsten uit Portugese bronnen:
Naar keuze mogen inkomsten uit de categorieën A en B niet worden opgenomen, zolang deze worden gegenereerd door activiteiten met een hoge toegevoegde waarde, zoals architecten en ingenieurs, kunstenaars, acteurs en musici, auditors en belastingadviseurs, artsen en tandartsen, professoren, investeerders, beheerders en managers, senior executives, zoals gespecificeerd in Verordening 12/2010 van 7 januari.

4.2. Inkomsten uit buitenlandse bronnen:
De inkomsten uit buitenlandse bronnen - afhankelijke arbeid - zijn in Portugal vrijgesteld van belasting, aangezien zij daadwerkelijk worden belast in de bronstaat en op voorwaarde dat ze niet op Portugees grondgebied zijn verkregen. De inkomsten uit buitenlandse bronnen - pensioenen - zijn in Portugal vrijgesteld van belasting, aangezien zij daadwerkelijk worden belast in de bronstaat of niet worden verkregen op Portugees grondgebied.


5. Andere vereisten

• Vraag het Portugese belastingidentificatienummer aan bij het belastingkantoor;
• Open een bankrekening in Portugal;
• Met betrekking tot de verplichte inschrijving in de sociale zekerheid moet worden opgemerkt dat dit alleen nodig is als het inkomen van de niet-reguliere inwoner afkomstig is van categorie A of B in Portugal. In deze zin moeten de niet-reguliere ingezetenen, als ze niet onder de sociale zekerheid vallen, een geldige ziekteverzekering hebben om de gezondheid en ongevallen te beschermen, of de Europese gezondheidskaart (in het geval van Europese burgers) hebben om adequaat worden beschermd in geval van ziekte of ongeval in Portugal.

Golden Residence voor investeringsactiviteit
Nieuwe wettelijke bepalingen bieden de mogelijkheid voor degenen die beleggingsactiviteiten in Portugal nastreven om een ??verblijfsvergunning aan te vragen, bijvoorbeeld degenen die kapitaal overdragen, banen creëren of onroerend goed verwerven.
De houders van een Vergunning voor een Gouden Verblijfsvergunning hebben ten behoeve van investeringsactiviteiten het recht op gezinshereniging en kunnen toegang krijgen tot een permanente verblijfsvergunning, evenals tot het Portugese staatsburgerschap in overeenstemming met de geldende wettelijke bepalingen.


Wie kan solliciteren?
Burgers die betrokken zijn bij een investeringsactiviteit, hetzij individueel, hetzij via een onderneming die ten minste één van de volgende activiteiten op het Portugese grondgebied uitoefent, gedurende een minimumperiode van 5 (vijf) jaar:
1. Aankoop van een woning met een waarde gelijk aan of groter dan 500 duizend euro;
2. Kapitaaloverdracht met een waarde gelijk aan of groter dan 1 miljoen euro;
3. Creëren van ten minste 10 banen.
Het heeft betrekking op aandeelhouders van bedrijven die al in Portugal of in een andere EU-lidstaat zijn gevestigd, met verblijf in Portugal en aan belastingverplichtingen hebben voldaan.


Investeringsvereisten
Het uitvoeren van een investeringsactiviteit voor een minimale periode van 5 (vijf) jaar, bevestigd door een bonafide verklaring ondertekend door de aanvrager.


1. Aankoop van onroerend goed met een waarde gelijk aan of groter dan 500.000 €
Bied bewijs van het geven van het eigendom van onroerend goed.
Openbare akte of order voor een promesse van het onroerend goed, met een verklaring van een erkende financiële instelling om zijn activiteit in Portugal uit te oefenen, met vermelding van de effectieve overdracht van kapitaal naar de vermelding van de effectieve overdracht van kapitaal naar zijn verwerving of om de aanbetaling als aanbetaling uit te voeren aankoop in gelijke of superieure waarde van 500.000 € en;
Een up-to-date certificaat uitgegeven door het vastgoedregister, dat altijd, in het geval van een contractbelofte en waar wettelijk mogelijk, het respectieve register moet zijn.


2. Kapitaaloverdracht met een waarde gelijk aan of hoger dan € 1 miljoen
Geef bewijs dat u het vereiste minimumbedrag hebt geïnvesteerd, inclusief aandelen of aandelen van bedrijven.
Verklaring van een financiële instelling die gemachtigd is om haar activiteit in Portugal uit te oefenen, verklarende dat: de effectieve overdracht van kapitaal in een bedrag van niet minder dan € 1 miljoen, naar een rekening die de belegger aantoont de enige of eerste kapitaalhouder is; of de verwerving van aandelen of aandelen van bedrijven, en;
Een actueel certificaat uitgegeven door het handelsregister waarin wordt verklaard dat de aanvrager een aandeel in het kapitaal van een onderneming houdt.


3. Creatie van, ten minste, 10 banen
Bied bewijs dat je 10 banen hebt gecreëerd en de werkgevers hebt geregistreerd in de sociale zekerheid.
Een up-to-date certificaat uitgegeven door de sociale zekerheid.


Minimale permanente verblijfsperioden
Met het oog op het verlengen van een verblijfsvergunning, moet u mogelijk aantonen dat u gedurende het eerste jaar, hetzij achtereenvolgens of niet achtereenvolgens, gedurende het eerste jaar, en gedurende 14 dagen in de daaropvolgende periodes van twee jaar op Portugees grondgebied heeft gewoond. .


Familie reunie
De houders van Golden Verblijfsvergunningen hebben het recht op gezinshereniging en kunnen toegang krijgen tot een permanente verblijfsvergunning, evenals tot het Portugese staatsburgerschap in overeenstemming met de huidige wettelijke bepalingen


Vereiste documentatie
• Paspoort of een ander geldig reisdocument;
• Bewijs van legale binnenkomst en permanentie op nationaal grondgebied;
• Bewijs van ziekteverzekering;
• Ondertekende aanvraag die raadpleging van het Portugese strafregister door SEF mogelijk maakt;
• Criminal Record-certificaat van de relevante autoriteit van het land van de aanvrager of van een ander land waar hij / zij meer dan een jaar woonde;
• Als bewijsmiddel voor de naleving van belastingverplichtingen moet de aanvrager een verklaring overleggen waaruit blijkt dat er geen schulden zijn verstrekt door de belastingdienst en de sociale zekerheid.


Andere vereisten onder algemene wetgeving
• Aanvragers mogen niet zijn veroordeeld voor een misdrijf dat bestraft kan worden met vrijheidsbeneming van meer dan één jaar;
• Aanvragers mogen niet onderworpen worden aan een inreisverbod op nationaal grondgebied na een verwijderingsbevel uit het land;
• Aanvragers mogen niet worden gewaarschuwd in het Schengeninformatiesysteem;
• Aanvragers mogen geen signaleringen krijgen in SEF Information Integrated System die zijn uitgegeven voor niet-toelating.

1. De eerste stap

Als u uw woning wilt verkopen, raden wij u ten zeerste aan een licentie te nemen bij een erkende makelaar zoals Kaiser Properties. Agentschapkosten zijn meestal 5 BTW.


2. Agentschapstoeslagen
In Portugal worden deze meestal betaald door de verkoper. De standaardcommissie is 5 BTW van de verkoopprijs.


3. Waarom voor ons kiezen?

- gemotiveerd, ervaren, deskundig en meertalig personeel;
- Uitgebreid en efficiënt netwerk van partnerschappen in verschillende Europese landen;
- Sterke marketing, waaronder reclame voor online en gedrukte media;
- Modern en licht kantoor op een bevoorrechte locatie;
- Geoptimaliseerde website.


4. Vereiste documenten

Alle door de overheid gelicentieerde makelaars zijn verplicht om de onderstaande documenten van de verkoper te verkrijgen, zodat zij kunnen vaststellen dat het onroerend goed de volledige wettelijke status heeft. Geen enkele agent kan een woning officieel vermelden zonder de benodigde documenten te ontvangen. Aangezien alle gelicentieerde makelaars onderworpen zijn aan periodieke inspectie door hun bestuursorgaan InCI, moeten zij ervoor zorgen dat er kopieën van deze documenten aanwezig zijn.

De vereiste documenten zijn als volgt:

4.1. Deeds (Escritura Notarial de Compra e Venda)
Dit document geeft de titel van verwerving van een woning aan. De originelen worden bewaard door het notariskantoor waar ze zijn ondertekend.

4.2. Tax Office Registration (Caderneta Predial)
Dit document toont de beschrijving van het onroerend goed bij het belastingkantoor en de fiscale waarde waarop de tarieven worden berekend.

4.3. Registratie certificaat (Certidão de Registo Predial)
Dit document bevestigt met betrekking tot wie de woning is geregistreerd en geeft ook een beschrijving van de woning met de grootte van de grond en de woning en toont eventuele bestaande kosten voor de woning. De beschrijving op dit certificaat moet overeenkomen met de beschrijving op de Caderneta Predial, bij gebreke waarvan een van de twee niet correct is en moet worden verholpen.

4.4. Bewaringslicentie (Alvará de Licença de Utilização)
Dit document bevestigt dat het onroerend goed is gebouwd volgens de plannen en specificaties van de Câmara (lokale raad) en dat het onroerend goed na voltooiing op woningbouw is gecontroleerd.

4.5. Plannen (Projectos de Arquitectura)
Het is de moeite waard om een ??reeks goedgekeurde plannen van de Câmara te verkrijgen om te controleren of wat is gebouwd in overeenstemming is met de oorspronkelijk goedgekeurde plannen.

4.6. Boorgatvergunning (Registo de Captação de Água - Furos Aquíferos) - indien van toepassing
Dit document bevestigt dat het boorgat is geregistreerd bij de relevante autoriteit.

4.7. Septische tankregistratie (Registo de Descargas de Águas - Fossas Sépticas) - indien van toepassing
Dit document bevestigt dat de septic tank is geregistreerd bij de relevante autoriteit.

4.8. Persoonlijke Papers
We hebben kopieën nodig van de Portugese fiscale kaart en het paspoort / Cartão de Residência.

4.9. Ficha Técnica da Habitação
Dit document geeft algemene informatie over het onroerend goed, inclusief gebruikte materialen, namen en contacten van leveranciers, bouwer, enz.
Dit document is NIET verplicht voor:
a) Eigenschappen gebouwd vóór 7 augustus 1951;
b) Eigenschappen waarvoor de bewoninglicentie (Licença de Utilização) werd toegepast of uitgegeven tot 31 maart 2004.

4.10. Energieprestatiecertificaat
Verplicht sinds 1 december 2013 voor alle panden die te koop zijn.

4.11. Het beroep van de verkoper en, indien van toepassing, de identificatie van de werkgever
Deze informatie kan worden verstrekt door aangifte (e-mail). Verplicht volgens de nieuwe regelgeving voor geldwasserij - Wet nr. 25/2008 - 5 juni

4.12. Bewijs van verblijf
We hebben een kopie van een energierekening of rijbewijs nodig. Verplicht volgens de nieuwe regelgeving voor geldwasserij - Wet nr. 25/2008 - 5 juni


5. Aanbevelingen

5.1. Keys
Als u het hele jaar door niet in het pand woont, is het raadzaam om ons een sleutel te geven, zodat we uw woning gemakkelijk aan potentiële kopers kunnen tonen. Sommige verkopers beslissen om de sleutel over te dragen aan een derde partij (soms de meid of tuinman), maar dit is geen ideale oplossing, omdat we contact moeten opnemen met de sleutelhouder wanneer we de accommodatie willen tonen. Dit kan vertragingen veroorzaken of zelfs tot gevolg hebben. het is onmogelijk om de woning aan enkele klanten te laten zien.

5.2. Voorbereiding van het eigendom
Als u in de woning woont, is het raadzaam om alles op te ruimen voordat we foto's maken of de woning aan potentiële kopers tonen. Omdat de geur een belangrijke rol speelt als het gaat om het kiezen van een woning (vaak onbewust), raden wij aan om de woning voorafgaand aan bezoeken te luchten en om het gebruik van luchtverfrissers of reinigingsproducten met een sterk parfum of geur te vermijden.