Buying & Selling


Please find below some important information about the Buying and Selling process in Portugal.

1. Le point de départ
Une fois que vous avez trouvé une propriété que vous souhaitez acheter, il est courant de faire une offre au vendeur par l'intermédiaire de votre agent immobilier. Une fois qu'un prix est convenu entre les parties, vous devez désigner un avocat pour vous guider tout au long du processus d'achat et signer un contrat de promesse dès que possible. L'ensemble du processus d'achat peut prendre entre une semaine et quelques mois, selon la rapidité avec laquelle vous et le vendeur souhaitez procéder et si tous les documents nécessaires sont en ordre.


2. Le contrat de promesse (Contrato Promessa de Compra e Venda)
Le contrat de promesse est un contrat juridiquement contraignant signé entre le vendeur et l'acheteur et comprend les informations suivantes :
• Identification des parties ;
• Identification du bien ;
• Paiements échelonnés ;
• La clause pénale type ;
• Ce qui est inclus dans l'achat, par exemple les meubles, l'adhésion au golf, etc., sous la forme d'une liste d'inventaire ci-jointe ;
• Date d'achèvement.

Le jour de la signature du contrat de promesse, l'acheteur (soit directement, soit par l'intermédiaire de son avocat désigné) verse au vendeur l'acompte convenu (normalement entre 10 et 20 du prix d'achat).
Le contrat de promesse protège l'acheteur et le vendeur, en ce sens que si le vendeur se retire du contrat, ils sont tenus de restituer l'acompte en double à l'acheteur, tandis que si l'acheteur se retire du contrat, le vendeur a le droit de conserver l'acompte.


3. Le numéro fiscal portugais (Número de Contribuinte ou Número de Identificação Fiscal)
Avant de pouvoir acheter une propriété et ouvrir un compte bancaire au Portugal, vous devez obtenir un numéro fiscal auprès du bureau des impôts local (Autoridade Tributária e Aduaneira). Pour obtenir ce numéro, vous aurez besoin d'un passeport en cours de validité et d'un document prouvant votre résidence (permis de conduire, carte d'identité allemande, etc.).


4. L'acte d'achat et de vente (Escritura de Compra e Venda)
L'Escritura est l'acte d'achat et de vente officiel et peut être signé immédiatement, sans qu'un contrat de promesse ne soit signé avant ou après la signature de ce dernier. Il y a généralement une période de temps entre ces contrats, qui dépend des conditions convenues entre les parties, bien qu'elle ne dépasse normalement pas 90 jours.
Une fois l'acte signé devant un notaire portugais, votre avocat enregistrera la propriété à votre nom au registre foncier (Conservatória do Registo Predial) et modifiera tous les contrats de services publics du ou des propriétaires précédents en votre nom. L'inscription au bureau des impôts (Autoridade Tributária e Aduaneira) est aujourd'hui effectuée automatiquement par le notaire.


5. Les devoirs de votre avocat
En droit portugais, un avocat est connu sous le nom d'advogado. 
C'est normalement l'avocat de l'acheteur qui prépare le contrat de promesse après avoir effectué toutes les recherches juridiques nécessaires sur la propriété et après s'être assuré que la propriété n'a pas de dettes, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de charges impayées contre la propriété, telles que des factures de services publics, des taxes, hypothèques, charges de copropriété, entre autres. Votre avocat vous aidera également à obtenir un numéro fiscal portugais.
Tant que vous donnez à votre avocat une procuration (Procuração), il peut vous représenter et signer le contrat de promesse et l'acte en votre nom, ainsi que tout autre document directement ou indirectement lié à l'achat de la propriété.
Une fois l'acte signé, votre avocat enregistrera la propriété à votre nom au registre foncier (Conservatória do Registo Predial) et modifiera tous les contrats de services publics du ou des propriétaires précédents à votre nom.


6. Frais juridiques
Certains avocats facturent un forfait pour leur travail (minimum 800€ + TVA), tandis que d'autres facturent un pourcentage du prix d'achat, qui peut aller jusqu'à 1,5.


7. Taxe sur les mutations immobilières - IMT (Imposto Muncipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)
Cette taxe doit être payée par l'acheteur avant l'achèvement, c'est-à-dire avant la signature de l'acte. Le montant à payer varie en fonction du prix d'achat. Jusqu'à un prix d'achat de 550.836,00€ le pourcentage est variable selon un barème dégressif (de 1 à 8). Si le prix d'achat est supérieur à 550 836,00, il y a un pourcentage fixe de 6. La taxe IMT applicable pour les terrains ou les propriétés à l'intérieur d'un complexe touristique est toujours de 6,5. La taxe IMT est légèrement plus élevée pour les résidences secondaires que pour les résidences permanentes. Votre agent immobilier et votre avocat pourront vous fournir une simulation exacte.


8. Droit de timbre, frais de notaire et d'enregistrement
Ceux-ci doivent également être payés par l'acheteur. Le droit de timbre est actuellement de 0,8 du prix d'achat et peut être payé avec la taxe IMT ou auprès du notaire où l'acte est signé. Les frais de notaire varient en fonction du prix d'achat. Des frais d'inscription s'appliquent lorsque le ou les nouveaux propriétaires sont inscrits au Registre Foncier et sont actuellement de 225€ (en ligne) ou 250€ (Cadastre).


9. Honoraires de l'agent immobilier
Au Portugal, ceux-ci sont généralement payés par le vendeur.


10. Propriété de l'entreprise
Certaines propriétés appartiennent à des sociétés, ce qui vous offre la possibilité d'acheter la société au lieu de la propriété. La plupart de ces sociétés ont leur domicile dans le Delaware, aux États-Unis, bien que certaines propriétés puissent également appartenir à des sociétés portugaises, mais cela est plutôt rare.
L'achat d'une société située dans une juridiction bénéficiant d'un régime fiscal plus favorable, comme le Delaware ou Malte, implique généralement l'achat de la « participation bénéficiaire » du vendeur dans les actions de la société, plutôt que les actions elles-mêmes.
La plupart des sociétés sont créées avec des actionnaires nominés, qui sont les propriétaires enregistrés. Ils détiennent à leur tour les actions ou le capital social, en fiducie pour le véritable propriétaire. Les administrateurs de la société fourniront également des administrateurs et autres dirigeants de la société et s'occuperont de toutes les exigences légales de dépôt des déclarations et de préparation des comptes, qui peuvent être nécessaires dans certaines juridictions.


Le régime fiscal des résidents non réguliers, créé le 23 septembre par le décret-loi n. 249/2009 a modifié les articles 16, 22, 72 et 81 du Code portugais de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (CIRS). L'Ordonnance n. 12/2010 du 7 janvier, complète l'application de ce régime et de la loi no. 20/2012 du 14 mai a mis à jour son libellé. Ce régime s'applique aux contribuables de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRS) qui n'ont pas résidé au Portugal à des fins fiscales au cours des cinq dernières années, et transfèrent au territoire portugais sa résidence fiscale à partir de 2009. Il s'agit essentiellement d'une introduction aux règles d'imposition spécifiques à l'impôt sur le revenu des particuliers (IRS).


1. Cadre

Basé sur un régime favorable d'impôt sur le revenu des personnes physiques, l'objectif est d'attirer au Portugal des citoyens non-résidents, des professionnels qualifiés, ainsi que des personnes disposant d'un niveau de richesse ou d'un pouvoir d'achat supérieur. Cet attrait repose sur l'application de la méthode de l'exonération comme méthode privilégiée d'élimination de la double imposition juridique internationale de source étrangère et l'application d'un taux spécial de 20 (imposition atténuée et proportionnelle) à certaines formes de revenus.


2. Définition

Pour se qualifier comme résident non régulier, il faut :

a) Être résident fiscal au Portugal : Un résident fiscal au Portugal est une personne qui séjourne au Portugal, dans une année donnée, plus de 183 jours (consécutifs ou non) ou qui, y étant restée moins longtemps, au 31 décembre de cette année possède une propriété et est en mesure de démontrer qu'il a l'intention de l'entretenir et de l'occuper à titre de résidence.

b) Ne pas avoir été considéré comme résident fiscal au Portugal au cours des 5 dernières années précédant l'application du régime. La personne doit simplement démontrer qu'elle n'a pas pu remplir les conditions requises pour devenir résident fiscal au cours des 5 dernières années.

Ce régime s'applique également aux émigrants qui souhaitent retourner au Portugal.

L'assujetti réputé résident non régulier acquiert le droit d'être imposé en tant que tel pendant une période de 10 années consécutives, à compter de l'année d'enregistrement, en tant que résident sur le territoire portugais, devant se conformer chaque année aux conditions de résidence.

Le demandeur doit demander l'inscription de son nom au cadastre des contribuables lors de la demande de permis de séjour portugais ou jusqu'au 31 mars de l'année après qu'il est devenu résident au Portugal.


3. Qui peut postuler ?

Les non-résidents qui souhaitent établir leur résidence permanente au Portugal ou qui souhaitent revenir après une absence minimale de 5 ans (par exemple, les professionnels indépendants, les retraités, les travailleurs dépendants). Ou encore des non-résidents souhaitant s'établir en tant que résidents temporaires à la suite de relations de détachement (ex : professionnels indépendants, salariés, membres d'organismes statutaires).


4. Régime fiscal

4.1. Revenus de sources portugaises :
Par choix, les revenus des catégories A et B peuvent ne pas être inclus, tant qu'ils ont été générés par des activités à haute valeur ajoutée, telles que les architectes et les ingénieurs, les artistes, les acteurs et les musiciens, les auditeurs et les conseillers fiscaux, les médecins et les dentistes, les professeurs, investisseurs, administrateurs et gérants, cadres supérieurs, comme spécifié dans l'Ordonnance 12/2010, du 7 janvier.

4.2. Revenus de sources étrangères :
Les revenus de sources étrangères - travail dépendant - sont exonérés d'impôt au Portugal, car ils sont effectivement imposés dans l'État de la source et à condition qu'ils n'aient pas été obtenus sur le territoire portugais. Les revenus de sources étrangères – les pensions – sont exonérés d'impôt au Portugal, car ils sont effectivement imposés dans l'État de la source ou ne sont pas obtenus sur le territoire portugais.


5. Autres exigences

• Obtenir le numéro d'identification fiscale portugais auprès du bureau des impôts ;
• Ouvrir un compte bancaire au Portugal ;
• En ce qui concerne l'inscription obligatoire à la Sécurité sociale, il convient de noter qu'elle n'est requise que si les revenus du résident non régulier relèvent de la catégorie A ou B au Portugal. En ce sens, s'ils ne sont pas couverts par la sécurité sociale, les résidents non réguliers doivent avoir une assurance maladie valide, pour assurer la protection de la santé et des accidents, ou alternativement, avoir la carte de santé européenne (dans le cas des citoyens européens) afin de être adéquatement protégé en cas de maladie ou d'accident au Portugal.

Autorisation de résidence pour activité d’investissement (ARI)

Les nouvelles dispositions légales offrent aux investisseurs étrangers la possibilité de demander une autorisation de résidence pour l'activité d’investissement, à ceux qui soient entrés régulièrement en territoire national, moyennant la concrétisation des transferts de capitaux, création d’emplois ou achat d’immeubles.
Les titulaires de l’Autorisation de Résidence pour l'Activité d’Investissement ont droit au regroupement familial, à l’accès à l’autorisation de résidence permanente, ainsi qu’à la nationalité portugaise, en conformité avec la législation en vigueu.

Qui peut demander?
Les citoyens nationaux d’États tiers qui pratiquent une activité d’investissement, personnellement ou par le biais d’une société, qui conduise, par principe, à la concrétisation d’au moins une des suivantes situations en territoire national et pendant une période minimale de 5 ans:

1)Transfert de capitaux de montant équivalent ou supérieur à 1 million d’euros;
2)Création d’au moins 10 postes de travail;
3)Acquisition de biens immeublesde de valeur équivalente ou supérieure à 500 mille euros.

Y compris les titulaires de capital social d’une société ayant siège au Portugal ou dans un autre État de l’UE et avec un établissement stable au Portugal, avec la situation fiscale régularisée.

Documents
*Passeport ou un autre document de voyage valable
*Attestation d’entrée et séjour légal en territoire national;
*Attestation de l’assurance de santé;
*Demande de consultation du Casier Judiciaire portugais par le SEF
*Casier judiciaire du pays d’origine ou du pays de résidence depuis plus d’un an
*Preuve de la situation fiscale régularisée moyen-nant présentation de déclaration négative de dette actualisée,émise par l’Autorité Tributaire et Douanière et par la Sécurité Sociale.

Conditions de l’activité d’investissement
Exercice de l’activité d’investissement pour une période minimale de 5 ans attesté par la Déclaration de Sermen.

Dans le cas des transferts de capitaux d’un montant égal ou supérieur à 1 million d’euros Preuve avoir réalisé l’investissement du montant minimum exigé, inclus l’investissement dans des actions ou quotas de sociétés.

Déclaration d’une institution financière autorisée à exercer son activité en territoire national, attestant le transfert effectif des capitaux, d’un montant égal ou supérieur à 1 million d’euros, vers un compte dont il soit le seul ou premier titulaire des capitaux, ou pour l’acquisition d’actions ou quotas de sociétés;
Ou
Certificat actualisé du registre du commerce qui atteste la détention de la participation sociale dans une société.

Dans le cas de création d’au moins 10 postes de travail

Preuve avoir créé 10 postes de travail et effectué l’inscription des travailleurs à la sécurité sociale.
*attestation actualisée de la sécurité sociale

Dans le cas d’acquisition de biens immeubles de valeur égale ou supérieure à 500 mille euros

Preuve avoir la propriété des biens immeubles.

*Titre acquisitif ou promesse d’achat des immeubles contenant la déclaration d’une institution financière autorisée à exercer son activité en territoire national, attestant le transfert effectif de capitaux pour leur acquisition ou pour versement de l’acompte de promesse d’achat d’une valeur égale ou supérieure à 500 mille euros; et

*Certificat actualisé de la conservatoire du registre foncier, contenant obligatoirement, dans le cas d’un contrat promesse et quand légalement viable, le registre respectif.

Regroupement familial
Les titulaires de l’Autorisation de Résidence pour Activité d’Investissement peuvent demander le regroupement familial conformément à la loi générale.

Délais de permanence
Peut être demandé l’accomplissement des suivants délais minimums de séjour:
*7 jours, suivis ou pas, dans la première année
*14 jours, suivis ou pas, dans les prochaines périodes de deux années


1. La première étape

Si vous voulez vendre votre propriété, il est fortement recommandé de louer les services d'un agent immobilier licencié, comme Kaiser Immobilier.

2. Commission de l'immobilier
Au Portugal, ceux-ci sont généralement payés par le vendeur. La commission de l'immobilier est habituellement  5% + TVA.

3. Pourquoi choisir notre Agence?
- Équipe motivée, expérimentée et multilingue;
- Vaste réseau et efficace de partenariats dans différents pays d'Europe;
- Le forte marketing, publicité on-line et imprimée;
- Grand bureau moderne avec un emplacement privilégié;
- Site optimisé.

4. Documents requis
Toutes les branches des titulaires de permis de l'immobilier sont nécessaires pour obtenir les documents énumérés ci-dessous du propriétaire, ce qui leur permet d'établir que la propriété a un statut juridique complet. Aucun agent ne peut officiellement inscrire une propriété sans avoir reçu les documents nécessaires. Comme tous les agents immobiliers agréés sont soumis à périodique par son inspection de lórgane directeur (INCI), les mêmes doit assurer des copies de ces documents.

Les documents requis sont les suivants:

4.1 Acte notarié d'achat-vente
Ce document indique le titre de l'achat d'une propriété. Les originaux sont conservés par le bureau de notaire où ils ont été signés.

4.2 Caderneta Predial (taxe d'immatriculation)
Celle-ci représente l'enregistrement financier de l'établissement, et se doit de correspondre aux détails du registre foncier (Certidão de teor): Ce document fourni également des informations à propos de la valeur patrimoniale (valeur imposable) de l'immeuble et s'obtient auprès du Service des impôts (Finanças).

4.3 Certidão de Teor (Registre Foncier)
Ce document prouve que le propriétaire a un titre valable (qu'il est propriétaire du terrain) et démontre aussi l'existence, ou non, d'un prêt / hypothèque en cours. Il effectue une description des données enregistrées de la propriété (domaine de la construction et des terrains, type, emplacement, frontières), qui devra correspondre à la propriété réelle. Ce document est obtenu à partir du Registre Foncier (Conservatória).

4.4 Licença de Habitação (Licence d'habitation)
Toute les propriétés, pour être considérées habitables, se doit d'avoir une licence d'habitation. Celle-ci confirme que la propriété a été construite conformément aux plans soumis au Conseil Municipal. Les propriétés construites avant 1951 sont exemptes de cette exigence. Pour tout autre usage (stockage par exemple), les propriétés auront une licence d'utilisation, au lieu d'une licence d'habitation. Ces documents sont obtenus à partir de la Camara (Mairie) mais fournis par le vendeur.

4.5 Projets d'Architecture
Il est utile de faire une série de projets architecturaux de conseil municipal afin de vérifier que ce qui est construit selon les plans initialement approuvé.

4.6 Enregistrement de collecte des eaux - Trous aquifères - le cas échéant
Ce document confirme que le trou est inscrit auprès de l'autorité compétente.

4.7 Enregistrement de la mainlevée de l'eau - Fosses septiques - le cas échéant
Ce document confirme que la fosse septique est inscrit auprès de l'autorité compétente.

4.8 Documents personnels
Des copies des cartes fiscales portugaises et du Passeport / le Permis de résidence sera exigée.

4.9. Ficha Técnica de Habitação (Fiche Technique de la propriété): Une exigence récente (Août 2004). Toutes les habitations, construites postérieurement au 30 Mars 2004 doivent avoir une Fiche Technique donnant les détails techniques du type de construction, de l'isolation, des matériaux, des fournisseurs, etc. Ce document est fourni par le vendeur d'une propriété.

4.10 Certificat de performance Énergétique
Obligatoire à partir du 1er Décembre 2013 pour toutes les propriétés qui sont à vendre.

4.11 Le vendeur et, le cas échéant, l'identification de l'employeur
Cette information peut être fournie par déclaration (e-mail). Requis en vertu des nouvelles règles de blanchiment d'argent - Loi n. 25/2008 - 5 Juin

4.12 Preuve de résidence
Une copie d'une facture d'électricité ou permis de conduire sera nécessaire. Requis en vertu des nouvelles règles de blanchiment d'argent - Loi n. 25/2008 - 5 Juin

5. Recommandations

5.1 Clés
Si vous ne vivez pas dans des maisons tout au long de l'année, vous devez nous fournir une clé pour que nous puissions facilement montrer votre propriété à des acheteurs potentiels. Certains vendeurs décident de la remise des clés à un tiers (parfois la femme de ménage ou jardinier), mais ce ne sont pas une solution idéale, nous aurons besoin de communiquer avec le détenteur de la clé, à chaque fois qu'il est possible de montrer la propriété, ce qui peut causer retards ou même impossible de visiter la propriété à certains clients.

5.2 Préparation de la propriété
Si vous vivez dans la propriété, il est conseillé de stockage général avant d'avoir des photographies ou des visites prises pour les acheteurs potentiels. Une fois que l'odorat joue un rôle important quand il vient à choisir une propriété (souvent inconsciemment), nous recommandons que le propriétaire avant de visiter d'éviter d'utiliser les assainisseurs d'air - ou de nettoyants avec un parfum ou une odeur forte.