Buying & Selling


Please find below some important information about the Buying and Selling process in Portugal.

1. Der Ausgangspunkt
Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, die Sie kaufen möchten, ist es üblich, dem Verkäufer ein Angebot über Ihren Makler zu machen. Sobald ein Preis zwischen den Parteien vereinbart wurde, sollten Sie einen Anwalt ernennen, der Sie durch den Kaufprozess führt und so bald wie möglich einen Schuldscheinvertrag unterzeichnet. Der gesamte Kaufprozess kann zwischen einer Woche oder einigen Monaten dauern, je nachdem, wie schnell Sie und der Verkäufer fortfahren möchten und ob alle notwendigen Unterlagen in Ordnung sind.


2. Der Schuldscheinvertrag (Contrato Promessa de Compra e Venda)
Der Promissory-Vertrag ist ein rechtsverbindlicher Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer und beinhaltet folgende Informationen:
• Identifizierung der Parteien;
• Identifikation der Immobilie;
• Ratenzahlungen;
• Die Standard-Strafklausel;
• Was ist im Kauf enthalten, z. B. Möbel, Golf-Mitgliedschaft, etc., in Form einer beigefügten Inventarliste;
• Fertigstellungstermin.

An dem Tag, an dem der Schuldscheinvertrag unterzeichnet wird, zahlt der Käufer (entweder direkt oder durch seinen beauftragten Anwalt) dem Verkäufer die vereinbarte Anzahlung (normalerweise zwischen 10 und 20 des Kaufpreises).
Der Schuldschein schützt den Käufer und den Verkäufer, wenn der Verkäufer vom Vertrag zurücktritt, muss er die Kaution in doppelter Höhe an den Käufer zurückgeben, während der Verkäufer, wenn der Käufer vom Vertrag zurücktritt, berechtigt ist, die Kaution zu behalten.


3. Die portugiesische Steuernummer (Número de Contribuinte oder Número de Identificação Fiscal)
Bevor Sie eine Immobilie kaufen und ein Bankkonto in Portugal eröffnen können, benötigen Sie eine Steuernummer beim Finanzamt (Autoridade Tributária e Aduaneira). Um diese Nummer zu erhalten, benötigen Sie einen gültigen Reisepass und ein Dokument, aus dem Ihr Wohnsitz hervorgeht (Führerschein, deutscher Personalausweis, etc.).


4. Die Kauf- und Verkaufsurkunde (Escritura de Compra e Venda)
Die Escritura ist die offizielle Kauf- und Verkaufsurkunde und kann entweder sofort unterschrieben werden, ohne dass ein Vorvertrag unterzeichnet wird, bevor oder nachdem dieser unterschrieben wurde. Zwischen diesen Verträgen liegt normalerweise ein Zeitraum, der von den zwischen den Parteien vereinbarten Bedingungen abhängt, obwohl dieser normalerweise nicht mehr als 90 Tage beträgt.
Nachdem die Urkunde vor einem portugiesischen Notar unterzeichnet wurde, wird Ihr Anwalt die Immobilie in Ihrem Namen beim Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial) registrieren und alle Versorgungsverträge des vorherigen Eigentümers in Ihren Namen ändern. Die Registrierung beim Finanzamt (Autoridade Tributária e Aduaneira) erfolgt heute automatisch durch den Notar.


5. Die Pflichten Ihres Anwalts
Im portugiesischen Recht ist ein Rechtsanwalt als advogado bekannt. Seine Arbeit entspricht der von Anwälten und Anwälten.
Es ist in der Regel der Anwalt des Käufers, der den Schuldschein nach der Durchführung aller notwendigen rechtlichen Durchsuchungen auf dem Grundstück vorbereitet und sicherstellt, dass das Eigentum keine Schulden hat, dh dass es keine ausstehenden Gebühren wie Steuern, Stromrechnungen usw. gibt , Hypotheken, Kondominium Gebühren, unter anderem. Ihr Anwalt wird Ihnen auch helfen, eine portugiesische Steuernummer zu erhalten.
Solange Sie Ihrem Anwalt Vollmacht (Procuração) geben, kann er / sie Sie vertreten und den Schuldscheinvertrag und die Urkunde in Ihrem Namen sowie alle anderen Dokumente unterzeichnen, die direkt oder im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie stehen.
Nach Unterzeichnung der Urkunde registriert Ihr Anwalt die Immobilie in Ihrem Namen beim Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial) und ändert alle Versorgungsverträge des / der früheren Eigentümer in Ihren Namen.


6. Rechtskosten
Einige Anwälte verlangen einen festen Tarif für ihre Arbeit (mindestens 800 € + MwSt.), Andere berechnen einen Prozentsatz des Kaufpreises, der bis zu 1,5 betragen kann.


7. Grunderwerbsteuer - IMT (Imposto Muncipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)
Diese Steuer muss vom Käufer vor dem Abschluss, dh vor der Unterzeichnung der Urkunde bezahlt werden. Der zu zahlende Betrag hängt vom Kaufpreis ab. Bis zu einem Einkaufspreis von 550.836,00 € ist der Prozentsatz aufsteigend (von 1 bis 8) variabel. Wenn der Kaufpreis höher als 550.836,00 ist, gibt es einen festen Prozentsatz von 6. Die anwendbare IMT-Steuer für Grundstücke oder Grundstücke in einem touristischen Komplex ist immer 6,5. Die IMT-Steuer ist für Zweitwohnungen etwas höher als für Dauerwohnungen. Ihr Immobilienmakler und Ihr Anwalt können Ihnen eine genaue Simulation liefern.


8. Stempelsteuer, Notar und Anmeldegebühren
Diese müssen vom Käufer bezahlt werden. Die Stempelsteuer beträgt derzeit 0,8 des Kaufpreises und kann entweder zusammen mit der IMT-Steuer oder bei dem Notar, bei dem die Urkunde unterschrieben ist, bezahlt werden. Notargebühren variieren je nach Kaufpreis. Die Anmeldegebühren fallen an, wenn die neuen Eigentümer beim Grundbuchamt registriert sind und derzeit 225 € (online) oder 250 € (Grundbuchamt) betragen.


9. Gebühren des Immobilienmaklers
In Portugal werden diese in der Regel vom Verkäufer bezahlt.


10. Unternehmenseigentum
Einige Immobilien sind Eigentum von Unternehmen, die Ihnen die Möglichkeit bieten, die Firma anstelle der Immobilie zu kaufen. Die meisten dieser Unternehmen haben ihren Sitz in Delaware, USA, obwohl einige Immobilien auch Eigentum von portugiesischen Firmen sein können, aber das ist eher selten.
Der Kauf einer Gesellschaft mit einer günstigeren Steuerregelung wie Delaware oder Malta beinhaltet in der Regel den Kauf der "wirtschaftlichen Beteiligung" des Verkäufers an den Aktien der Gesellschaft und nicht die tatsächlichen Anteile selbst.
Die meisten Unternehmen werden mit nominierten Aktionären gegründet, die die eingetragenen Eigentümer sind. Sie wiederum halten die Aktien oder das Aktienkapital im Vertrauen für den wahren Eigentümer. Die Unternehmensadministratoren stellen auch Direktoren und andere Unternehmensverantwortliche zur Verfügung und kümmern sich um alle rechtlichen Anforderungen für die Einreichung von Rückerstattungen und die Erstellung von Konten, die in bestimmten Rechtsordnungen erforderlich sein können.

Das Steuerregime für nicht-reguläre Einwohner, erstellt am 23. September durch Decreto-No. 249/2009 änderte die Artikel 16, 22, 72 und 81 des portugiesischen Einkommensteuergesetzes (CIRS). Die Verordnung Nr. 12/2010 vom 7. Januar, ergänzt die Anwendung dieser Regelung und Gesetz Nr. 20/2012 vom 14. Mai aktualisierte seinen Wortlaut. Diese Regelung gilt für Steuerzahler der Einkommensteuer (IRS), die in den letzten fünf Jahren keinen steuerlichen Wohnsitz in Portugal hatten und ab 2009 ihren Steuerwohnsitz auf portugiesisches Hoheitsgebiet verlegen. Es ist im Grunde eine Einführung von spezifischen Besteuerungsregeln für die Einkommensteuer (IRS).


1. Umfang

Auf der Grundlage einer günstigen Einkommenssteuerregelung sollen nicht-ansässige Bürgerinnen und Bürger, qualifizierte Fachkräfte sowie Personen mit höherem Wohlstand oder Kaufkraft nach Portugal gelockt werden. Diese Attraktivität beruht auf der Anwendung der Befreiungsmethode als bevorzugte Methode zur Beseitigung der internationalen juristischen Doppelbesteuerung ausländischer Quellen und zur Anwendung eines Sondersatzes von 20 (milderte und proportionale Besteuerung) auf bestimmte Einkommensarten.


2. Konzept

Um sich als nicht-regulärer Bewohner zu qualifizieren, ist es notwendig:

a) Um in Portugal steuerpflichtig zu sein: Ein in Portugal ansässiger Steuerpflichtiger ist jemand, der in einem bestimmten Jahr mehr als 183 Tage (nacheinander oder nicht) in Portugal bleibt oder am 31. Dezember weniger Zeit hat von diesem Jahr besitzt eine Eigenschaft und ist in der Lage zu demonstrieren, dass er / sie beabsichtigt, es als eine Residenz zu behalten und zu besetzen.

b) in den letzten 5 Jahren vor Anwendung der Regelung nicht als in Portugal ansässig gelten. Die Person muss lediglich nachweisen, dass sie in den letzten 5 Jahren nicht in der Lage war, die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung zu erfüllen.

Dieses Regime gilt auch für Auswanderer, die nach Portugal zurückkehren wollen.

Der steuerpflichtige Steuerpflichtige, der als nicht gewöhnlicher Steuerpflichtiger gilt, erwirbt während eines Zeitraums von 10 aufeinander folgenden Jahren ab dem Jahr der Registrierung das Recht, als gebietsansässiger Steuerpflichtiger in Portugal zu besteuern, wobei er jedes Jahr die Wohnsitzvoraussetzungen erfüllen muss.

Der Antragsteller muss bei der Beantragung der Aufenthaltserlaubnis Portugues oder bis zum 31. März des Jahres, nachdem er seinen Wohnsitz in Portugal hatte, die Aufnahme seines Namens in den Kataster der Steuerzahler beantragen.


3. Wer kann sich bewerben?

Nichtansässige, die bereit sind, sich dauerhaft in Portugal niederzulassen oder die nach einer Mindestdauer von 5 Jahren zurückkehren möchten (z. B. Freiberufler, Rentner, abhängig Beschäftigte). Oder auch Gebietsfremde, die sich aufgrund von Entsendungsverhältnissen als temporäre Bewohner etablieren möchten (zB Freiberufler, Angestellte, Mitglieder von Körperschaften des öffentlichen Rechts).


4. Einkommensteuerregelung

4.1. Einkommen aus portugiesischen Quellen:
Wahlweise dürfen Einkünfte aus den Kategorien A und B nicht berücksichtigt werden, sofern diese durch Aktivitäten mit hohem Mehrwert generiert wurden, wie Architekten und Ingenieure, Künstler, Schauspieler und Musiker, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, Ärzte und Zahnärzte, Professoren, Investoren, Verwalter und Manager, leitende Angestellte, wie in der Verordnung 12/2010 vom 7. Januar festgelegt.

4.2. Einkommen aus ausländischen Quellen:
Die Einkünfte aus ausländischen Quellen - abhängige Arbeit - sind in Portugal von der Besteuerung befreit, da sie tatsächlich im Quellenstaat besteuert werden und sofern sie nicht auf portugiesischem Gebiet erworben wurden. Die Einkünfte aus ausländischen Quellen - Renten - sind in Portugal von der Besteuerung befreit, da sie tatsächlich im Ursprungsstaat besteuert werden oder nicht auf portugiesischem Hoheitsgebiet bezogen werden.


5. Weitere Anforderungen

• Erwerben Sie beim Finanzamt die portugiesische Steueridentifikationsnummer;
• Eröffnen Sie ein Bankkonto in Portugal;
• Im Hinblick auf die obligatorische Einschreibung in die Sozialversicherung ist zu beachten, dass dies nur erforderlich ist, wenn das Einkommen des nicht regelmäßigen Bewohners aus der Kategorie A oder B in Portugal stammt. In diesem Sinne sollten die nicht regulären Bewohner, wenn sie nicht von der Sozialversicherung gedeckt sind, eine gültige Krankenversicherung haben, um den Gesundheits- und Unfallschutz zu gewährleisten, oder alternativ die Europäische Gesundheitskarte (im Fall von europäischen Bürgern) haben im Falle einer Krankheit oder eines Unfalls in Portugal angemessen geschützt sein.

Goldene Residenz für Investitionstätigkeit
Neue gesetzliche Bestimmungen bieten denjenigen, die in Portugal eine Investitionstätigkeit ausüben, die Möglichkeit, eine Aufenthaltsbewilligung zu beantragen, beispielsweise diejenigen, die Kapital übertragen, Arbeitsplätze schaffen oder Immobilien erwerben.
Die Inhaber einer Goldenen Aufenthaltserlaubnis für die Zwecke der Investitionstätigkeit haben das Recht auf Familienzusammenführung und können Zugang zu einer dauerhaften Aufenthaltserlaubnis sowie zur portugiesischen Staatsbürgerschaft in Übereinstimmung mit den aktuellen gesetzlichen Bestimmungen erhalten.


Wer kann sich bewerben?
Bürger, die an einer Investitionstätigkeit beteiligt sind, entweder einzeln oder durch eine Gesellschaft, die mindestens eine der folgenden Tätigkeiten im portugiesischen Hoheitsgebiet für einen Zeitraum von mindestens fünf (5) Jahren durchführt:
1. Erwerb einer Immobilie mit einem Wert von mindestens 500 Tausend Euro;
2. Kapitalübertragung mit einem Wert von mindestens 1 Million Euro;
3. Schaffung von mindestens 10 Arbeitsplätzen.
Es umfasst die Aktionäre von bereits in Portugal oder in einem anderen EU-Staat niedergelassenen Unternehmen mit Wohnsitz in Portugal, die ihre Steuerpflichten erfüllen.

Investitionsanforderungen
Durchführung einer Investitionstätigkeit über einen Mindestzeitraum von 5 (fünf) Jahren, bestätigt durch eine vom Antragsteller unterzeichnete Bestätigung.


1. Erwerb von Immobilien mit einem Wert von mindestens 500.000 €
Geben Sie den Nachweis, dass Sie Immobilieneigentum besitzen.
Öffentliche Urkunde oder Schuldscheinvertrag der Immobilie, mit einer Erklärung eines autorisierten Finanzinstituts zur Ausübung seiner Tätigkeit in Portugal unter Angabe der tatsächlichen Übertragung des Kapitals auf die Feststellung der tatsächlichen Übertragung von Kapital auf seinen Erwerb oder zur Ausführung als Anzahlung des Versprechens an Kauf in gleichen oder höheren Wert von 500.000 € und;
Ein aktuelles Zertifikat, ausgestellt vom Immobilienregister, das im Falle eines Vertragsversprechens und wenn rechtlich möglich, das entsprechende Register sein muss.


2. Kapitaltransfer mit einem Wert von mindestens 1 Million Euro
Nachweis, dass der erforderliche Mindestbetrag einschließlich der Aktien oder Anteile von Unternehmen angelegt wurde.
Erklärung eines Finanzinstituts, das zur Ausübung seiner Tätigkeit in Portugal berechtigt ist und Folgendes bescheinigt: die tatsächliche Übertragung von Kapital in Höhe von mindestens 1 Mio. EUR auf ein Konto, auf dem der Anleger als alleiniger oder erster Kapitaleigner ausgewiesen ist; oder de Erwerb von Aktien oder Anteilen von Unternehmen, und;
Ein aktuelles Zertifikat, das vom Handelsregister ausgestellt wurde und bescheinigt, dass der Antragsteller am Kapital eines Unternehmens beteiligt ist.


3. Erstellung von mindestens 10 Jobs
Geben Sie an, dass Sie 10 Arbeitsplätze geschaffen und die Arbeitgeber in der Sozialversicherung registriert haben.
Ein aktuelles Zertifikat, ausgestellt von der Sozialversicherung.


Mindestaufenthaltsdauer
Zum Zweck der Verlängerung einer Aufenthaltserlaubnis müssen Sie möglicherweise nachweisen, dass Sie sich während des ersten Jahres in Portugal mindestens sieben Tage lang ununterbrochen oder nacheinander aufgehalten haben, und in den darauf folgenden zwei Jahren 14 Tage lang .


Familientreffen
Die Inhaber von Aufenthaltsgenehmigungen für die Goldene Residenz haben das Recht auf Familienzusammenführung und können Zugang zu einer unbefristeten Aufenthaltserlaubnis sowie zur portugiesischen Staatsbürgerschaft gemäß den geltenden Rechtsvorschriften erhalten


Erforderliche Unterlagen
• Reisepass oder ein anderes gültiges Reisedokument;
• Nachweis der legalen Einreise und Dauer im nationalen Hoheitsgebiet;
• Nachweis der Krankenversicherung;
• Unterschriebener Antrag, der die Abfrage des portugiesischen Strafregisters durch SEF ermöglicht;
• Strafregisterbescheinigung der zuständigen Behörde des Heimatlandes des Antragstellers oder eines anderen Landes, in dem er / sie sich mehr als ein Jahr aufgehalten hat;
• Als Beweismittel für die Einhaltung der Steuerpflichten muss der Antragsteller eine von der Steuerbehörde und von der Sozialversicherung ausgestellte Erklärung über das Fehlen von Schulden vorlegen


Weitere Anforderungen nach allgemeinem Recht
• Bewerber dürfen nicht wegen einer Straftat verurteilt worden sein, die mit Freiheitsentzug von mehr als einem Jahr bestraft werden kann;
• Antragsteller dürfen nach einem Abschiebungsbefehl aus dem Land nicht in ein Einreiseverbot im Hoheitsgebiet des Landes fallen;
• Antragsteller dürfen im Schengener Informationssystem keine Ausschreibungen erhalten;
• Antragsteller dürfen im SEF Information Integrated System, das für Zwecke der Nichtzulassung ausgestellt wurde, keine Ausschreibungen erhalten.

1. Der erste Schritt

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, empfehlen wir Ihnen, die Dienstleistungen eines lizenzierten Immobilienmaklers wie Kaiser Properties in Anspruch zu nehmen. Vermittlungsgebühren betragen normalerweise 5 MwSt.


2. Agenturgebühren
In Portugal werden diese in der Regel vom Verkäufer bezahlt. Die Standardprovision beträgt 5 MwSt. Des Verkaufspreises.


3. Warum uns wählen?

- motivierte, erfahrene, sachkundige und mehrsprachige Mitarbeiter;
- Großes und effizientes Netzwerk von Partnerschaften in verschiedenen europäischen Ländern;
- Starkes Marketing, einschließlich Online- und Printmedienwerbung;
- Modernes und helles Büro in privilegierter Lage;
- Optimierte Website.


4. Erforderliche Dokumente

Alle staatlich lizenzierten Immobilienmakler sind verpflichtet, die unten aufgeführten Dokumente vom Verkäufer zu erhalten, damit sie nachweisen können, dass die Immobilie den vollen rechtlichen Status hat. Kein Agent kann eine Eigenschaft offiziell auflisten, ohne die erforderlichen Dokumente zu erhalten. Da alle lizenzierten Immobilienmakler regelmäßig von ihrem Vorstand InCI überprüft werden, müssen sie sicherstellen, dass Kopien dieser Dokumente vorhanden sind.

Die erforderlichen Dokumente sind wie folgt:

4.1. Urkunden (Escritura Notaral de Compra e Venda)
Dieses Dokument zeigt den Titel des Erwerbs einer Immobilie. Die Originale werden vom Notariat aufbewahrt, wo sie unterzeichnet wurden.

4.2. Anmeldung zum Finanzamt (Caderneta Predial)
Dieses Dokument zeigt die Beschreibung der Immobilie beim Finanzamt und deren steuerlichen Wert, auf dem die Gebühren erhoben werden.

4.3. Registrierungszertifikat (Certidão de Registo Predial)
Dieses Dokument bestätigt, wem die Immobilie eingetragen ist und gibt auch eine Beschreibung der Immobilie mit der Größe des Grundstücks und des Hauses und zeigt eventuell anfallende Gebühren auf dem Grundstück an. Die Beschreibung dieses Zertifikats muss mit der Beschreibung auf dem Caderneta Predial übereinstimmen, falls eines der beiden nicht korrekt ist und korrigiert werden sollte.

4.4. Wohnlizenz (Alvará de Licença de Utilização)
Dieses Dokument bestätigt, dass die Immobilie gemäß den Plänen und Spezifikationen des Câmara (Gemeinderats) gebaut wurde und dass die Immobilie nach Fertigstellung inspiziert wurde.

4.5. Pläne (Projectos de Arquitectura)
Es lohnt sich, eine Reihe von genehmigten Plänen von der Câmara zu erhalten, um zu überprüfen, ob das, was gebaut wurde, mit den ursprünglich genehmigten Plänen übereinstimmt.

4.6. Bohrlochlizenz (Registo de Captação de Água - Furos Aquíferos) - falls zutreffend
Dieses Dokument bestätigt, dass das Bohrloch bei der zuständigen Behörde registriert ist.

4.7. Klärgrubenregistrierung (Registo de Descargas de Águas - Fossas Sépticas) - falls zutreffend
Dieses Dokument bestätigt, dass die Klärgrube bei der zuständigen Behörde registriert ist.

4.8. Persönliche Papiere
Wir benötigen Kopien der portugiesischen Steuerkarte und des Reisepasses / Cartão de Residência.

4.9. Ficha Técnica da Habitação
Dieses Dokument enthält globale Informationen über die Eigenschaft, einschließlich verwendeter Materialien, Namen und Kontakte von Lieferanten, Bauunternehmen usw.
Dieses Dokument wird NICHT benötigt für:
a) Immobilien, die vor dem 7. August 1951 gebaut wurden;
b) Immobilien, für die die Wohnlizenz (Licença de Utilização) bis zum 31. März 2004 beantragt oder ausgestellt wurde.

4.10. Energieausweis
Obligatorisch seit dem 1. Dezember 2013 für alle zum Verkauf stehenden Immobilien.

4.11. Berufsstand des Verkäufers und ggf. Identifikation des Arbeitgebers
Diese Information kann durch Deklaration (Email) zur Verfügung gestellt werden. Obligatorisch unter den neuen Geldwäschevorschriften - Gesetz Nr. 25/2008 - 5. Juni

4.12. Nachweis des Wohnsitzes
Wir benötigen eine Kopie einer Stromrechnung oder eines Führerscheins. Obligatorisch unter den neuen Geldwäschevorschriften - Gesetz Nr. 25/2008 - 5. Juni


5. Empfehlungen

5.1. Schlüssel
Wenn Sie das ganze Jahr nicht in der Unterkunft wohnen, ist es ratsam, uns einen Schlüssel zur Verfügung zu stellen, damit wir Ihre Immobilie Interessenten zeigen können. Einige Verkäufer entscheiden, den Schlüssel an eine dritte Partei (manchmal die Magd oder den Gärtner) zu übergeben, aber das ist keine ideale Lösung, da wir mit dem Schlüsselhalter in Verbindung treten müssen, wenn wir die Eigenschaft zeigen möchten, und das kann Verzögerungen verursachen oder sogar machen Es ist unmöglich, die Eigenschaft einigen Kunden anzuzeigen.

5.2. Vorbereitung der Immobilie
Wenn Sie in der Unterkunft wohnen, ist es ratsam, alles aufzuräumen, bevor wir Fotos machen oder die Immobilie potenziellen Käufern zeigen. Da die Olfaktion eine wichtige Rolle bei der Auswahl einer Immobilie spielt (sehr oft unbewusst), empfehlen wir, die Unterkunft vor dem Besuch zu lüften und die Verwendung von Lufterfrischern oder Reinigungsprodukten mit einem starken Parfüm oder Geruch zu vermeiden.