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S'il vous plaît trouver ci-dessous quelques informations importantes sur le processus d'achat et de vente au Portugal.

Acheter un bien au Portugal

Le Portugal est membre de l’Union Européenne depuis 1986 et le droit civil portugais est très proche du droit civil français. Il existe une sécurité juridique dans les opérations immobilières.


Achat
Comme en France, l’achat d’un bien dans l’ancien doit se mesurer à l’aune de son emplacement, de l’évolution prévisible de son environnement et de sa qualité intrinsèque. Il ya quelques principes de base dont vous devez tenir compte au début de votre recherche de bien.
Toujours traiter avec un agent licencié par le gouvernement - si vous êtes dans le doute, tout l'agent autorisé doit afficher son permis dans son bureau et de toute la publicité - Par exemple notre licence est AMI 8389.

Si, par mégarde, vous optez pour un agent sans licence vous n'aurez aucune protection juridique en cas de litige. Sélectionnez un avocat ou un notaire qui effectue normalement des actes translatifs de propriété, et qui soit capable de répondre dans un délai déterminé à vos demandes.

Globalement, le processus d’achat au Portugal s’apparente à celui en vigueur dans l’Hexagone : réservation, signature d’un contrat privé et, enfin, passage chez le notaire.

1 - Sélectionner les biens et organiser les visites
2 - Visiter la zone
3 - Faire une offre

Nous vous conseillons de fournir autant d'informations que possible pour le vendeur à l'appui de votre offre. Nous vous conseillons de mentionner:
*Le délai dans lequel vous souhaitez terminer l'achat
*Si vous envisagez une hypothèque
*Le montant de dépôt que vous êtes prêt à payer

Une fois le prix convenu, votre avocat vérifie tous les documents ci-dessus et rédige un "contrato promessa de compra e venda" (contrat à ordre). Ce contrat stipule:

*L'identification de l'acheteur et du vendeur
*L'identification et la description des biens
*Le montant de la vente
*Que le vendeur s'engage à vendre et que l'acheteur s'engage à acheter
*Le montant à payer lors de la signature du contrat (normalement entre 10 et 20% de la valeur d'achat)
*Les délais d'exécution de l'achat des biens (signature des actes "escritura")
*Tous les autres points pertinents (par exemple, un inventaire du contenu de la propriété)

Le contrat est signé par l'acheteur et par le vendeur. Une fois le contrat signé, il est obligatoire pour les deux parties. Si le vendeur revient sur sa décision de vendre, il devra dédommager l'acheteur en payant le double du dépôt à titre de compensation. Si l'acheteur revient sur sa décision d'acheter, le dépôt sera pour lui perdu. En général la signature survient dans les 10 jours après acceptation de l'offre, essentiellement le temps de permettre aux fonds d'être transférés vers le Portugal pour permettre le paiement du dépôt.

Chaque acheteur doit obtenir un identifiant fiscal (Número Fiscal) du FISC local. Si vous n’avez pas d’adresse au Portugal, il vous sera demandé d’avoir un représentant fiscal (avocat, comptable ou une personne de votre connaissance).

Une date sera fixée pour la signature du contrat de vente, appelée Escritura de Compra e Venda. C’est généralement de 3 à 4 semaines après le compromis de vente.

L’acte définitif de vente a Escritura de compra e de venda se fait auprès d’un notaire. Celui-ci s’assure alors de la légalité de la transaction. Dès que vous aurez acheté la propriété, le notaire vous enregistrera comme propriétaire au registre national.

Le vendeur d’une propriété paie généralement une commission à l’agent immobilier, celle-ci n’étant pas encadrée elle peut varier d’une région à l’autre. Si vous avez l’intention d’acheter un bien pour le louer, vous pourrez être assujettis à l’impôt sur le revenu au Portugal.

 

***DOCUMENTS NECESSAIRES***

Tout d'abord, votre avocat sera chargé de vérifier si toute la documentation est en ordre. Cependant, nous pensons qu'il est important pour vous de connaître les divers éléments du processus d'achat, sachant bien entendu que nous serons toujours disponibles pour vous fournir les éclaircissements nécessaires. Lorsqu'une propriété est mise en vente sur le marché, les documents suivants sont nécessaires:


1. Caderneta Predial (taxe d'immatriculation): Celle-ci représente l'enregistrement financier de l'établissement, et se doit de correspondre aux détails du registre foncier (Certidão de teor): Ce document fourni également des informations à propos de la valeur patrimoniale (valeur imposable) de l'immeuble et s'obtient auprès du Service des impôts (Finanças).

2. Certidão de Teor (Registre Foncier): Ce document prouve que le propriétaire a un titre valable (qu'il est propriétaire du terrain) et démontre aussi l'existence, ou non, d'un prêt / hypothèque en cours. Il effectue une description des données enregistrées de la propriété (domaine de la construction et des terrains, type, emplacement, frontières), qui devra correspondre à la propriété réelle. Ce document est obtenu à partir du Registre Foncier (Conservatória).

3. Licença de Habitação (Licence d'habitation): Toute les propriétés, pour être considérées habitables, se doit d'avoir une licence d'habitation. Celle-ci confirme que la propriété a été construite conformément aux plans soumis au Conseil Municipal. Les propriétés construites avant 1951 sont exemptes de cette exigence. Pour tout autre usage (stockage par exemple), les propriétés auront une licence d'utilisation, au lieu d'une licence d'habitation. Ces documents sont obtenus à partir de la Câmara (Mairie) mais fournis par le vendeur.

4. Ficha Técnica de Habitação (Fiche Technique de la propriété): Une exigence récente (Août 2004). Toutes les habitations, construites postérieurement au 30 Mars 2004 doivent avoir une Fiche Technique donnant les détails techniques du type de construction, de l'isolation, des matériaux, des fournisseurs, etc. Ce document est fourni par le vendeur d'une propriété.

5. Identificação Fiscal (Numéro Fiscal): Propriétaire de la futur maison vous devrez également d'obtenir un de ces de la taxe locale Bureau. Généralement, votre avocat devrait prendre soin de cela pour vous. Aussi demander à votre avocat sur le tri de représentation fiscale pour vous.

6. Certificado Energético (certificat de performance énergétique):  Un certificat obligatoire à partir du 1er Janvier 2009 pour tout les biens en milieu urbain.

Impôts et taxes lors de l’achat d’un bien immobilier au Portugal:

Les taxes, ainsi que les frais juridiques, sont exercés sur le prix d'achat de la propriété. Ils sont à la charge de l'acquéreur. Il en va de même pour le paiement de l'enregistrement de la propriété et les frais de notaire.

Au Portugal, il n'y a pas d'incidence de la TVA sur l'achat d'une propriété.

a) IMT (impôt foncier sur Transmissions Immobilières onéreuses)

Tableau d'impôt (résidence secondaire) payable en cas d'achat d'un immeuble urbain (appartement, maison) au Portugal:

Valeur du bien                                 Taux d'imposition                   Tranche à abattre
Jusqu'à 92,407.00 €                                   1%                                              0,00€
De 92,407.00 € à 126,403.00€                  2%                                          924,07€
De 126,403.00 € à 172,348.00 €               5%                                       4.716,16€
De 172,348.00 € à 287,213.00 €               7%                                       8.163,12€
De 287,213.00 € à 574,323.00 €               8%                                     11.035,25€
Plus de 574,323.00 €                                 6%                                              0,00€

Exemple: (Valeur de la propriété x taux d'imposition - Tranche à abattre)

200.000,00 € x 7% - 8,163.12€ = IMT =5,836.88 €

- Acquisition de terrains 5%

- Acquisition d'autres édifices urbains et d'autres acquisitions onéreuses 6,5%

- Offshore: Le taux est toujours de 10% n'impliquant aucune exonération ou réduction, lorsque l’acquéreur est une personne morale ayant un domicile ou son siège dans un pays, territoire ou région soumis à un régime fiscal plus favorable.

b) Droit de timbre (imposto de Selo)

Cette taxe a un champ d'incidence hétérogène, comprenant tous les actes, contrats, documents, livres, et autres faits prévus dans le Tableau général du droit de timbre.

- Elle est en cas d'acquisition de propriété, d'une valeur de - 0,8%

- En cas de garanties sans délai ou à un délai égal ou supérieur à cinq ans, comme c'est le cas des prêts hypothécaires, le taux est de - 0,6%.

c) Enregistrement de la propriété

Après l'acte de vente, devra être effectuée une procédure de conversion définitive, des registres provisoires.

- Coût des dossiers - A partir de € 150,00 à € 250,00

- Coût de l'acte de la propriété et du notaire - € 615.00

 

Suite à l'acquisition de biens:

le paiement de l'impôt foncier est dû annuellement:

*IMI (taxe foncière des municipalités)

L'IMI est calculé sur la Valeur Patrimoniale Tributaire (VPT) de propriétés rurales et urbaines situées sur le territoire portugais. Cette valeur patrimoniale est en général inferieure au prix d'achat.

Le taux d’imposition pour les valeurs Patrimoniales attribuées récemment varie entre 0,30% et 0,50%. Les Maires déterminent annuellement leur taux entre cette fourchette.

*Droit de timbre annuel (Imposto do Selo)

Cet impôt assujettit uniquement les biens immobiliers d’une valeur patrimoniale supérieure ou égale à € 1.000.000,00. Son taux est de : 1% par an - sur les immeubles d’habitations ou 7,5% - si le propriétaire est une personne morale ayant un domicile ou son siège dans un pays ou territoire ou région soumis à un régime fiscal plus favorable.

*Impôts sur les revenus locatifs:

Si vous louez votre propriété, le revenu perçu sera soumis au paiement d'un impôt sur le revenu au taux fixe de 28% sur le rendement annuel si le revenu est perçu par une personne physique ou 25% si celui-ci est perçu d’une personne ayant une comptabilité organisée. Dans les deux cas, les charges d’entretiens, de manutention et les impôts fonciers peuvent être déduits du revenu pour le calcul de l’impôt.
*Impôts sur les plus-values immobilières:

Lors de la revente de votre propriété, vous devrez vous acquitter d'une taxe sur les plus-values générées au taux fixe de 25%.

Note : Ces impôts et taxes sont sujets à des variations annuelles. Merci de nous consulter et de demander une simulation réelle en cas d’achat d’un bien immobilier

 


 

Régime fiscal pour les résidents non - réguliers

Pourquoi vivre au Portugal?

"Un des meilleurs pays pour acheter une maison - Venez et soyez heureux au Portugal!"

Le régime fiscal pour les résidents non habituels

Les avantages concurrentiels:

L'imposition, pendant une période de 10 ans, à un taux fixe d'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRS- impôts sur le revenue) de 20% sur les revenus provenant d'une activité perçus au Portugal.

L'absence de double imposition, dans le cas des pensions et des revenus provenant d'une activité salariée ou indépendante perçus à l'étranger.

Comment obtenir le statut de résident non habituel:

Ne pas avoir été résident au Portugal ces cinq dernières années ;

S'inscrire comme résident fiscal au Portugal auprès du bureau local du service des impôts (pour cela, il vous faudra avoir séjourné au Portugal plus de 183 jours, consécutifs ou non, ou alors, si vous y avez séjourné moins de temps, avoir au 31 décembre de la même année un logement dont les conditions laissent penser que vous avez l'intention de le garder et de l'occuper comme domicile habituel) ;

Demander l'attribution du statut de résident non habituel, au moment où vous vous inscrivez comme résident fiscal au Portugal ou avant le 31 mars de l'année suivant celle où vous êtes devenu résident au Portugal.

Après obtention du statut de résident non habituel, quel est le taux et sur quoi porte l'imposition applicable aux revenus perçus sur le territoire national ?
En cas d'activité salariée ou indépendante, le taux d'imposition applicable est de 20% (auquel s'ajoute, en 2014, une surtaxe de 3,5%).

L'imposition porte sur les revenus provenant d'activités à haute valeur ajoutée de caractère scientifique, artistique ou technique :

*Architectes, ingénieurs et similaires
*Artistes d'art plastique, acteurs et musiciens
*Audits
*Médecins et dentistes, professeurs et psychologues
*Professions libérales, techniciens et assimilés
*Cadres supérieurs
*Chercheurs, administrateurs et gestionnaires, quand ils appartiennent à des sociétés englobées dans le régime contractuel prévu dans le Code fiscal portugais de l'investissement.

L'inscription comme résident non habituel vous confère le droit d'être imposable comme tel, pour une période de 10 ans à compter de l'année de votre inscription comme résident fiscal sur le territoire portugais.

Après obtention du statut de résident non habituel, à quels cas s'applique l'exonération de l'imposition des revenus perçus à l'étranger par les résidents non habituels au Portugal ?

Dans le cas des titulaires de pensions et des retraités, lorsque :

 - les revenus sont assujettis à l'impôt dans l'État d'origine, conformément à la convention relative à l'élimination des doubles impositions signée par le Portugal et l'État en question,

ou ;  

- selon les critères prévus dans le Code portugais de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRS – impôts sur le revenue), les revenus ne sont pas considérés comme provenant de source portugaise.

Dans le cas des revenus provenant d'une activité salariée, lorsque :

 - les revenus sont assujettis à l'impôt dans l'État d'origine, conformément à la convention relative à l'élimination des doubles impositions signée par le Portugal et l'État en question,

ou ;
 - ces revenus sont assujettis à l'impôt dans un autre État avec lequel le Portugal n'a signé aucune convention relative à l'élimination des doubles impositions, à condition que lesdits revenus ne soient pas considérés comme étant perçus sur le territoire portugais, selon les critères de l'article 18 du Code portugais de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRS - impôts sur le revenue) ;

Dans le cas des revenus provenant d'une activité indépendante (provenant de prestations de services à haute valeur ajoutée, de caractère scientifique, artistique ou technique ; ou provenant de la propriété intellectuelle ou industrielle, de revenus de capitaux, de revenus fonciers et de revenus de plus-values et autres augmentations du patrimoine), lorsque :

 - les revenus peuvent être assujettis à l'impôt dans le pays, le territoire ou la région d'origine, conformément à la convention relative à l'élimination des doubles impositions signée par le Portugal et l'État en question,

ou ;
 - s'il n'y a pas de convention relative à l'élimination des doubles impositions, la convention Modèle OCDE peut être appliquée (en tenant compte des observations et des réserves formulées par le Portugal) et à condition que le pays, le territoire ou la région d'origine n'ait pas de régime d'imposition privilégiée et à condition que lesdits revenus ne soient pas considérés comme étant perçus sur le territoire portugais, selon les critères de l'article 18 du Code portugais de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRS- impôts sur le revenue).


 

Visa D'or

Autorisation de résidence pour activité d’investissement (ARI)

Les nouvelles dispositions légales offrent aux investisseurs étrangers la possibilité de demander une autorisation de résidence pour l'activité d’investissement, à ceux qui soient entrés régulièrement en territoire national, moyennant la concrétisation des transferts de capitaux, création d’emplois ou achat d’immeubles.
Les titulaires de l’Autorisation de Résidence pour l'Activité d’Investissement ont droit au regroupement familial, à l’accès à l’autorisation de résidence permanente, ainsi qu’à la nationalité portugaise, en conformité avec la législation en vigueu.

Qui peut demander?
Les citoyens nationaux d’États tiers qui pratiquent une activité d’investissement, personnellement ou par le biais d’une société, qui conduise, par principe, à la concrétisation d’au moins une des suivantes situations en territoire national et pendant une période minimale de 5 ans:

1)Transfert de capitaux de montant équivalent ou supérieur à 1 million d’euros;
2)Création d’au moins 10 postes de travail;
3)Acquisition de biens immeublesde de valeur équivalente ou supérieure à 500 mille euros.

Y compris les titulaires de capital social d’une société ayant siège au Portugal ou dans un autre État de l’UE et avec un établissement stable au Portugal, avec la situation fiscale régularisée.

Documents
*Passeport ou un autre document de voyage valable
*Attestation d’entrée et séjour légal en territoire national;
*Attestation de l’assurance de santé;
*Demande de consultation du Casier Judiciaire portugais par le SEF
*Casier judiciaire du pays d’origine ou du pays de résidence depuis plus d’un an
*Preuve de la situation fiscale régularisée moyen-nant présentation de déclaration négative de dette actualisée,émise par l’Autorité Tributaire et Douanière et par la Sécurité Sociale.

Conditions de l’activité d’investissement
Exercice de l’activité d’investissement pour une période minimale de 5 ans attesté par la Déclaration de Sermen.

Dans le cas des transferts de capitaux d’un montant égal ou supérieur à 1 million d’euros Preuve avoir réalisé l’investissement du montant minimum exigé, inclus l’investissement dans des actions ou quotas de sociétés.

Déclaration d’une institution financière autorisée à exercer son activité en territoire national, attestant le transfert effectif des capitaux, d’un montant égal ou supérieur à 1 million d’euros, vers un compte dont il soit le seul ou premier titulaire des capitaux, ou pour l’acquisition d’actions ou quotas de sociétés;
Ou
Certificat actualisé du registre du commerce qui atteste la détention de la participation sociale dans une société.

Dans le cas de création d’au moins 10 postes de travail

Preuve avoir créé 10 postes de travail et effectué l’inscription des travailleurs à la sécurité sociale.
*attestation actualisée de la sécurité sociale

Dans le cas d’acquisition de biens immeubles de valeur égale ou supérieure à 500 mille euros

Preuve avoir la propriété des biens immeubles.

*Titre acquisitif ou promesse d’achat des immeubles contenant la déclaration d’une institution financière autorisée à exercer son activité en territoire national, attestant le transfert effectif de capitaux pour leur acquisition ou pour versement de l’acompte de promesse d’achat d’une valeur égale ou supérieure à 500 mille euros; et

*Certificat actualisé de la conservatoire du registre foncier, contenant obligatoirement, dans le cas d’un contrat promesse et quand légalement viable, le registre respectif.

Regroupement familial
Les titulaires de l’Autorisation de Résidence pour Activité d’Investissement peuvent demander le regroupement familial conformément à la loi générale.

Délais de permanence
Peut être demandé l’accomplissement des suivants délais minimums de séjour:
*7 jours, suivis ou pas, dans la première année
*14 jours, suivis ou pas, dans les prochaines périodes de deux années

 

 

Vendre une propriété au Portugal

1. La première étape
Si vous voulez vendre votre propriété, il est fortement recommandé de louer les services d'un agent immobilier licencié, comme Kaiser Immobilier.

2. Commission de l'immobilier
Au Portugal, ceux-ci sont généralement payés par le vendeur. La commission de l'immobilier est habituellement  5% + TVA.

3. Pourquoi choisir notre Agence?
- Équipe motivée, expérimentée et multilingue;
- Vaste réseau et efficace de partenariats dans différents pays d'Europe;
- Le forte marketing, publicité on-line et imprimée;
- Grand bureau moderne avec un emplacement privilégié;
- Site optimisé.

4. Documents requis
Toutes les branches des titulaires de permis de l'immobilier sont nécessaires pour obtenir les documents énumérés ci-dessous du propriétaire, ce qui leur permet d'établir que la propriété a un statut juridique complet. Aucun agent ne peut officiellement inscrire une propriété sans avoir reçu les documents nécessaires. Comme tous les agents immobiliers agréés sont soumis à périodique par son inspection de lórgane directeur (INCI), les mêmes doit assurer des copies de ces documents.

Les documents requis sont les suivants:

4.1 Acte notarié d'achat-vente
Ce document indique le titre de l'achat d'une propriété. Les originaux sont conservés par le bureau de notaire où ils ont été signés.

4.2 Caderneta Predial (taxe d'immatriculation): Celle-ci représente l'enregistrement financier de l'établissement, et se doit de correspondre aux détails du registre foncier (Certidão de teor): Ce document fourni également des informations à propos de la valeur patrimoniale (valeur imposable) de l'immeuble et s'obtient auprès du Service des impôts (Finanças).

4.3 Certidão de Teor (Registre Foncier): Ce document prouve que le propriétaire a un titre valable (qu'il est propriétaire du terrain) et démontre aussi l'existence, ou non, d'un prêt / hypothèque en cours. Il effectue une description des données enregistrées de la propriété (domaine de la construction et des terrains, type, emplacement, frontières), qui devra correspondre à la propriété réelle. Ce document est obtenu à partir du Registre Foncier (Conservatória).

4.4 Licença de Habitação (Licence d'habitation): Toute les propriétés, pour être considérées habitables, se doit d'avoir une licence d'habitation. Celle-ci confirme que la propriété a été construite conformément aux plans soumis au Conseil Municipal. Les propriétés construites avant 1951 sont exemptes de cette exigence. Pour tout autre usage (stockage par exemple), les propriétés auront une licence d'utilisation, au lieu d'une licence d'habitation. Ces documents sont obtenus à partir de la Camara (Mairie) mais fournis par le vendeur.

4.5 Projets d'Architecture
Il est utile de faire une série de projets architecturaux de conseil municipal afin de vérifier que ce qui est construit selon les plans initialement approuvé.

4.6 Enregistrement de collecte des eaux - Trous aquifères - le cas échéant
Ce document confirme que le trou est inscrit auprès de l'autorité compétente.

4.7 Enregistrement de la mainlevée de l'eau - Fosses septiques - le cas échéant
Ce document confirme que la fosse septique est inscrit auprès de l'autorité compétente.

4.8 Documents personnels
Des copies des cartes fiscales portugaises et du Passeport / le Permis de résidence sera exigée.

4.9. Ficha Técnica de Habitação (Fiche Technique de la propriété): Une exigence récente (Août 2004). Toutes les habitations, construites postérieurement au 30 Mars 2004 doivent avoir une Fiche Technique donnant les détails techniques du type de construction, de l'isolation, des matériaux, des fournisseurs, etc. Ce document est fourni par le vendeur d'une propriété.

04:10 Certificat de performance Énergétique
Obligatoire à partir du 1er Décembre 2013 pour toutes les propriétés qui sont à vendre.

04:11 Le vendeur et, le cas échéant, l'identification de l'employeur
Cette information peut être fournie par déclaration (e-mail). Requis en vertu des nouvelles règles de blanchiment d'argent - Loi n. 25/2008 - 5 Juin

04:12 Preuve de résidence
Une copie d'une facture d'électricité ou permis de conduire sera nécessaire. Requis en vertu des nouvelles règles de blanchiment d'argent - Loi n. 25/2008 - 5 Juin

5. Recommandations

5.1 Clés
Si vous ne vivez pas dans des maisons tout au long de l'année, vous devez nous fournir une clé pour que nous puissions facilement montrer votre propriété à des acheteurs potentiels. Certains vendeurs décident de la remise des clés à un tiers (parfois la femme de ménage ou jardinier), mais ce ne sont pas une solution idéale, nous aurons besoin de communiquer avec le détenteur de la clé, à chaque fois qu'il est possible de montrer la propriété, ce qui peut causer retards ou même impossible de visiter la propriété à certains clients.

5.2 Préparation de la propriété
Si vous vivez dans la propriété, il est conseillé de stockage général avant d'avoir des photographies ou des visites prises pour les acheteurs potentiels. Une fois que l'odorat joue un rôle important quand il vient à choisir une propriété (souvent inconsciemment), nous recommandons que le propriétaire avant de visiter d'éviter d'utiliser les assainisseurs d'air - ou de nettoyants avec un parfum ou une odeur forte.